U posljednjih godinu dana cijene ‘kvadrata’ u Dubrovniku su ‘eksplodirale’! Zabilježen je, naime, porast cijena od 20 posto pa se tako za stan u novogradnji traži i po 8 tisuća eura po metru četvornom. Rekla je to za DuList arhitektica i sudska vještakinja za graditeljstvo i procjenu nekretnina Orlanda Tokić. Povećanje cijena uvjetovala je mala ponuda i poprilično velika potražnja. Dubrovnik je, svima je jasno, itekako atraktivan ulagačima, no trenutna ponuda stanova i nekretnina koje su u opticaju vrlo je mala.
— Potražnja diktira i povećanje cijena – ističe Tokić te napominje kako se cijene stanova u novogradnji, ovisno o lokaciji, danas kreću između 5 i 8 tisuća eura za ‘kvadrat’. Kad je pak riječ o starijoj gradnji, primjerice onoj iz 90-ih godina, cijene tih nekretnina kreću se od 3,5 do 5 tisuća eura za ‘kvadrat’. Najveće cijene stanova danas se postižu na području Lapada.
— Cijene su eksplodirale zadnjih godinu dana i one nisu realne. Međutim, rastu jer je ponuda mala, a potražnja velika. Dok god ima kupaca koji su spremni dati 5, 6, 7, 8 tisuća eura za kvadrat jednog stana, dotada će oni koji ih prodaju takve cijene i tražiti. Uvijek će se za taj mali broj nekretnina koje su na tržištu naći određeni kupci. Ljudi izvan Dubrovnika smatraju to pogodnim ulaganjem jer vrijednost stana ne pada – govori nam Orlanda Tokić. Ipak, dodaje kako je pitanje prodaju li se stanovi, koji se nude putem raznih internetskih pregleda, po tim istaknutim, poprilično visokim cijenama.
—Mislim da baš i ne. Ljudi uvijek traže više, a pristanu i na manje. Međutim, svakako su te cijene velike i u zadnjih godinu danas su sigurno narasle za nekakvih 20-ak posto – smatra.
Daljnji rast?
Zanimalo nas je možemo li očekivati daljnji rast, no prema njenom mišljenju takvo nešto teško je predvidjeti.
—Prije godinu dana bila bih rekla da se ovo sigurno neće dogoditi pa se opet dogodilo. Osobno mislim da nije izvjesno da će cijene sad drastično rasti i da ćemo kroz godinu dana imati povećanje od 20 posto – mišljenja je dubrovačka arhitektica. Smatra da puno toga ovisi o novoj gradnji koja je u Dubrovniku trenutno poprilično zaustavljena, ali i o inflaciji te kupovnoj moći građana.
—Što se veći broj stanova stavi na tržište, nadam se da će to spustiti cijene – ističe. Posebno je naglasila kako je Dubrovnik itekako atraktivan i da će potražnja za stanovima u našem gradu uvijek biti velika.
— I u vrijeme najgorih recesija u Dubrovniku se cijene ‘zalede’, ali ne padaju. Takvu smo situaciju imali i tijekom recesije 2007., 2008. i 2009. godine kada su cijene drugdje drastično padale, a u nas su se neznatno smanjile. Pretjerano smo atraktivni. Nije za očekivati da će cijene padati, ali ne vjerujem ni da će drastično rasti u sljedećih godinu dana – ističe Tokić.
Malo stanova, velika potražnja
No, problem Dubrovnika leži i u ograničenom stambenom fondu budući da je jako malo novogradnji. Osim toga, GUP je ograničio broj mogućih stambenih jedinica na 8 na užem području grada te na 4 u zonama Pobrežja, Zatona, Orašca.
—Pomanjkanje stambenog fonda i velika potražnja podižu cijene, odnosno to je dovelo cijene do razine koja je za prosječnog čovjeka nemoguća. Ne znam kolika bi primanja netko morao imati da digne kredit za kupiti prosječan dvosobni stan u gradu – govori Tokić te napominje kako sve za posljedicu ima iseljavanje ljudi prema susjednim općinama, Primorju, Župi i posebno Konavlima, odnosno Cavtatu.
—Čini mi se da će ljudi, kao što su se iselili iz povijesne jezgre, početi iseljavanje iz ostatka grada u susjedne općine. Konavle i Cavtat postaju prihvatljiva zona jer su na 30-ak minuta vožnje od grada, a tamo ima dosta građevinskih zona. Posljedično će nam se dakle događati iseljavanje. U sljedećih godinu dana do dvije očekujem veliki ‘boom’ gradnje prema Župi, pogotovo prema Konavlima jer to nam je jedina alternativa budući da Grad s ograničenjem broja stambenih jedinica u prigradskim naseljima omogućuje gradnju samo obiteljskih kuća – smatra Tokić.
Ne postoji jedan krivac i jedno rješenje
Međutim, i na području susjednih općina dolazi do povećanja cijena. Primjerice, na Zvekovici i ulazu u Cavtat cijene su se kretale u rasponu od 2200 do 2800 eura po ‘kvadratu’, no i one su počele rasti te će ‘uhvatiti’ 3 tisuće eura. Ipak, i dalje je to za naše ljude prihvatljivije u odnosu na dubrovačkih 5 tisuća eura. Nažalost, to će dovesti do iseljavanja.
— Strah me je da nam se jednog dana ne dogodi Monte Carlo, odnosno da će cijene onoga što je u gradu izgrađeno rasti do beskonačnosti. Grad jest realno preizgrađen i nema velike mogućnosti gradnje, osim još pojedinih zona, ali bismo se zato trebali širiti u smjeru Mokošice, Pobrežja, Zatona i Orašca. Na taj bi način prestao pritisak na grad, cijene bi napokon počele padati, a ljudi nam se ne bi iseljavali u susjedne općine – govori naša sugovornica. Tokić smatra kako bi se pritisak na cijenu nekretnina mogao smanjiti i reguliranjem iznajmljivanja apartmana, odnosno porezom na neiskorištene nekretnine. Teme su to o kojima se u zadnje vrijeme poprilično diskutira. Kod nas je, naime, velika većina stambenog fonda u turističkom najmu ili stoji prazno. Kad bi se uveo porez na prazne nekretnine ili kad bi se onemogućilo da u stambenim zgradama imamo apartmane, ili se pak uveo porez, većina tih stanova stavila bi se na tržište. Reguliralo bi se na taj način i podstanarstvo, a sve to imalo bi utjecaj i na potražnju i na cijene nekretnina. No, to se mora rješavati na razini države, zakona, turizma i urbanizma. Naša sugovornica naglašava kako je ovo u Dubrovniku itekako kompleksno pitanje te da ne postoji jedan krivac i jedno rješenje.
ISPLATIVO ULAGANJE
Tko kupuje nekretnine?
Dotaknuli smo se i profila kupaca naših nekretnina. Većinom su to, naime, ljudi iz zapadnih europskih zemalja, kojima su naše cijene kvadrata i dalje itekako prihvatljive, a kupnja nekretnina isplativija im je nego držanje novaca u banci.
—Treba uzeti u obzir i činjenicu da mi nemamo apsolutno nikakav porez na nekretnine, pa ni na prazne nekretnine. Stoga kad stranci kupe kod nas nekretninu, sve da im stoji i prazna, neće joj padati vrijednost, može samo rasti. Stoga je to isplativo ulaganje – objašnjava. A kakve nekretnine traže, odnosno koje lokacije?
—Uvijek je to po mogućnosti nekretnina s pogledom na more. Najatraktivnije su lokacije Lapad, Montovjerna, Ploče. Najmanje je to prostor povijesne jezgre i zaštićenih spomenika, a većinom su to nove nekretnine. Naravno, za one koji imaju financijske mogućnosti tu su Lozica, Zaton… – odgovara.
Iz tiskanog izdanja od 26. travnja 2023.