Digla se velika buka oko takozvanih zabrana iznajmljivanja. Ja ne govorim o zabranama nego jedino o reguliranju. Limit smo davno prešli. Želio bih pričati o zonama sa stambenim zgradama u kojima žive ljudi. Ministarstvo graditeljstva uskoro donosi jedan zakon o upravljanju u stambenim zgradama koje su prostorno-planski namijenjene isključivo za život. One bi samo za to trebale služiti ne oduzimajući sadašnja stečena prava. Naime, bilo tko ovdje prisutan kada je kupio stan u zgradi, kupio ga je za život u zajednici. Ta zgrada ima svog upravitelja, zajedničke prostore te dijeli sve troškove održavanja navedenih prostora. Mogućnosti koje daje pravilnik o kategorizaciji u nekoj stambenoj zgradi su takve da možete kupiti stan, staviti ga u komercijalni najam i dnevno ga iznajmljivati kao kratkoročni najam što nije u redu. Je li na taj način omogućeno da netko stječe dobit na zajedničkim prostorima, apsolutno da – rekao je gradonačelnik Grada Dubrovnika Mato Franković na okruglom stolu Regulatorni i porezni tretman nekretnina, što nas čeka. Okruglim stolom otvorena je RealDu konferencija koju je organizirala HGK – Županijska komora Dubrovnik.
– Iz tog razloga sam pripremio dopis ministrici koji ću uputiti u ponedjeljak, a odnosi se na pravilnik o kategorizaciji objekata u kojem se pružaju ugostiteljske usluge. U članku 10 piše sljedeće: Modul objekta je funkcionalna cjelina neto površine na uporabi gostu s ulazom i dnevnim svjetlom. Soba, prostorija za boravak i kupaonica, osim u slučaju kada se radi o stambenoj zgradi u kojoj je isključivo moguće jedino ostvariti dugoročni najam – rekao je Franković.
Naveo je i kako je iznajmljivanje i djelatnost iznajmljivanja nešto na čemu je zapravo počeo turizam te nastavio kako je obiteljski smještaj nešto što trebamo podupirati i u budućnosti.
– Međutim, što je obiteljski smještaj i koja je to kategorija koja omogućuje plaćanje paušala? Danas je to široki pojam, a u biti tradicionalni obiteljski smještaj je kada domaćin dio svog životnog prostora dijeli i bavi se djelatnošću iznajmljivanja. Upoznavanje gosta i dočekivanje su odlike uistinu pravog domaćina i zbog toga se naravno porezno plaća paušal. Nikako ne smije biti kategorija klasičnog obiteljskog smještaja podložna paušalu. Ona kategorija u kojoj imate apartman sa šifrom na vratima gdje gosta ne vidite koji dođe, ukuca brojku, uđe, boravi nekoliko dana, ode i dođe drugi. Tu moramo znati da govorimo isključivo i jedino o gospodarskoj djelatnosti. Ona mora podlijegati poreznom tretmanu kao svaka druga gospodarska djelatnost – objasnio je Franković te dodao kako tržište regulira ponuda i potražnja.
– Znamo da je Republika Hrvatska nedavno ušla u Eurozonu i da je jedan značajan dio kapitala uložen u kupnju nekretnina. Također, u Republici Hrvatskoj u posljednje četiri godine cijene nekretnina su narasle za najmanje 20 posto. Što znači da je onaj koji je uložio svoj novac zapravo dobio veću vrijednost od 20 posto. Omogućimo da upravo ta osoba koja ima novac može dugoročno iznajmljivati i tako stavljajući taj stan na tržište nekretnina iznajmljujući ga kroz dugoročni najam. S time bi omogućili bolje uvjete života ovdje. Stambeno pitanje je moguće riješiti dugoročnim najmom, a pitanje dugoročnog najma možemo riješiti u mjesec i pol dana. Izmjenom ovog pravilnika, u samo jednoj maloj napomeni svi problemi bi bili riješeni. Onda dugoročno kroz planove upravljanja ćemo planirati gdje će što biti, kako i na koji način. Ako donosimo poseban zakon koji će zapravo staviti veću odgovornost na upravitelje zgrada, da ti im sva prava i obveze. Mislimo o kvaliteti života, nemojmo razmišljati o sebi i svom osobnom primjeru. Korak po korak zone stambenog življenja gdje uvijek ističem primjer Zlatnog potoka u kojem danas žive u zgradama po dvije obitelji i to je to. Ne mogu u slučaju potrebe pokucati susjedima na vrata jer vlasnika zimi nema ili su u njima stranci. Ovo nije gospodarska djelatnost koju možemo podupirati – izrekao je Franković i istakao kako se sve može riješiti.
– Čitao sam nedavno ekonomsku stručnjakinju koja kaže da se sve ovo što mi radimo možemo riješiti prostorno-planskim planiranjem i urbanizmom. To bi bilo tako da kojim slučajem kada znamo da na užem području Dubrovnika imamo desetak zgrada koje se izgrađuju od kojih je 70 posto stambene namjene a drugi dio stambeno-poslovne namjene. Kada bi rekli da urbanizam sve rješava onda zgrade stambene namjene ne bi mogli poći u županijski ured za gospodarstvo ishodovati dozvolu za iznajmljivanje, već bi ti stanovi bili na tržištu i postali bi prostor gdje bi nove dubrovačke obitelji živjele. Nažalost tome nije tako. Grad je započeo s posebnim modelom Dubrovačke stanogradnje gdje radimo stanove za dugoročni najam na deset godina priuštivog stanovanja. Počeli smo i trend kupovanja nekretnina u staroj gradskoj jezgri te ih stavljamo u najam za obitelji s više djece. Međutim, kako je došlo do depopulacije Grada, ekonomijom odnosno demokracijom – objasnio je Franković.
Na okruglom stolu su uz Frankovića prisustvovali i državni tajnik iz Ministarstva graditeljstva Željko Uhlir, zamjenica ravnatelja Porezne uprave Marijana Vuraić Kudelja i potpredsjednica udruženja posrednika u prometu nekretninama Jasminka Biliškov.
Uhlir je rekao kako se u potpunosti slaže s Frankovićem i istaknuo da je očito situacija sa stanovanjem došla do svoje kulminacije kada se više ne može izdržati.
– Jedan od temeljnih ljudskih potreba je stanovanje. Ako to zanemarimo da naši ljudi ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje onda smo svi skupa pali na tom ispitu. Neće biti lako riješiti puno je tu izazova ali s naše strane stambena politika će gurati svoje. Predugo smo imali situaciju kada se o stanovanju nije vodila briga što nas je dovelo do ovoga danas. Danas je postala situacija postala neizdrživa i moramo je početi rješavati za one koji poslije dolaze. U Španjolskim gradovima imate situacije da su potpuno prazni izvan sezone, sve je betonirano i nitko tamo ne želi ni doći. To ovdje ne smijemo dozvoliti. Još imamo vremena i prostora da reagiramo. Ako nastavimo kamo smo krenuli mi ćemo pojesti ono malo što turiste ovdje zanima. Njih zanima priroda i uređeni prostor. Ako smo to uništili i ako nemamo infrastrukture onda nemaju zašto tu doći – rekao je Uhlir te naglasio kako je na razini Hrvatske 400 tisuća praznih stanova, međutim s istim se problemom susreću i druge europske države, ne samo Hrvatska.
– Grad Dubrovnik ima oko 24 tisuće stambenih jedinica, a od toga je 4 tisuće prazno. Znači stan koji potroši ispod 500 megawata spada u ove 4 tisuće. Stambena politika da se napravi kako treba, ona mora dubinski istražiti stambeni fond pa i ove elemente koji su bitni, a to je koliko imamo praznih stanova. Druge države pronalaze načine da aktiviraju nekorištenu imovinu. Puno je jednostavnije i isplativije za državu aktivirati nekorištenu privatnu imovinu na način koji može biti porezno represivan ili poticajan. Spomenute stanove bi se relativno lako moglo pokrenuti, staviti u opticaj priuštivog stanovanja uz državne mjere. Mi ćemo se u stambenoj politici pozabaviti mjerama, predložiti ćemo našoj politici određene mjere s kojima se to može napraviti – objasnio je Uhlir.
Na pitanja što plaćaju iznajmljivači paušalci, obrtnici ili trgovci, kako se ulazi u sustav PDV-a i kako se tretiraju stranci odgovorila je zamjenica ravnatelja porezne uprave Marijana Vuraić Kudelja.
– Porezni sustav u Hrvatskoj je napravljen tako da zapravo svi poduzetnici uvijek mogu birati između više načina oporezivanja. Paušal je jedan od najjednostavnijih oblika koji danas postoje u poreznom sustavu. Kada građanin dobije odobrenje da može iznajmljivati temeljem svih ovih uvjeta koje ste sada spomenuli. On dolazi u nadležnu poreznu upravu, upisujemo ga u registar poreznih obveznika i on postaje paušalni porezni obveznik. Mi mu upišemo broj smještajnih jedinica, broj kreveta kamp kućica i slično. Množimo ovaj broj s visinom poreza koju propisuje lokalna samouprava i utvrđujemo mu godišnju visinu poreza te ga iznajmljivač plaća kvartalno. Uz ovo jedino još ima plaćati dodatno turističkim zajednicama koje se isto plaćaju u paušalnom obliku. Jedina obveza koju ima je izdavanje računa. Zbog toga se iznajmljivači mogu tako ponašati sve dok ne prijeđu prag za ulaz u sustav PDV-a, što je danas 40 tisuća eura. Kada netko uđe u sustav pdv-a on na svoju uslugu plaća PDV po stopi od 13 posto. Kada govorimo o strancima njih dijelimo u dvije skupine, državljane trećih država i onima iz EU. Državljani iz treće države moraju ovdje osnovati obrt a za ovi iz EU mogu dobiti odobrenje nadležnog ureda te mogu plaćati paušal do 40 tisuća eura, ali su od prvog eura u sustavu PDV-a. Mi smo na našoj stranici porezne uprave objavili vodič za iznajmljivače te vas pozivam da pogledate – odgovorila je Vuraić Kudelja, koja je istakla kako je iza ove Vlade jedan krug porezne reforme kroz kojim su omogućene promjene za porez na dohodak i imovinski porez.
– Za porez na dohodak je država omogućila lokalnim samoupravama da sami propisuju određen porezne stope i otvorili mogućnost da se porez smanji. S druge strane, što se tiče imovinskih poreza, država izašla s time da je dignula granicu do koje se može propisivati porez na kuće za odmor koji se može propisati do 5 eura. Jedan veliki broj lokalnih samouprava je prepoznao ovu činjenicu te je njih 240 diglo porez na kuće za odmor. Međutim, kada govorite o tome postoje li nekakvi planovi, stalno se u javnosti provlači teza poreza na nekretnine. Mi danas imamo oblike poreza na nekretnine, porez na kuće za odmor, komunalnu naknadu i spomeničku rentu. Kada govorimo o porezu na nekretnine ne možemo govoriti o novom četvrtom davanju već o redefiniranju trenutnih poreza. Porezna reforma je iza nas i otvorila je prostor za porezno rasterećenje rada i veće oporezivanje imovine – pojasnila je Vuraić Kudelja.
Na pitanje što iznajmljivači plaćaju kada rade s agencijama istaknula je da ono što moraju paziti je da ako koriste usluge stranih platformi oni moraju na te račune platiti i uračunati PDV.
– Postoji jedno zakonodavstveno područje EU koji kada se radi o nekom pravu na nekretnini uvijek dozvoljava da se taj PDV plati u državi gdje se ista nalazi. Primjerice ako imamo našeg iznajmljivača koji radi putem agencije u Hrvatskoj i kaže da ovaj mjesec mora platiti 100 eura. Agencija je u sustavu PDV-a i ona će na to zaračunati 25 posto PDV-a i reći će da im mora platiti 125 eura. 100 eura će ići agenciji a 25 će uplatiti u državni proračun. Ako je u pitanju strana agencija ona će uzeti 100 eura, a odgovornost za PDV će prebaciti na iznajmljivača to jest u ovom slučaju 25 eura – izjavila je Vuraić Kudelja.
Jasminka Biliškov je rekla kako u Njemačkoj i Švedskoj cijene nekretnina koje nisu u centru padaju, a one koje jesu još uvijek drže top cijene.
-Uzmimo München kao primjer, cijene se kreću od 8 tisuća eura pa do 14 tisuća eura. Dakle, govorimo o manje atraktivnoj lokaciji. Međutim sada te cijene padaju negdje za 25 posto. Kod nas to dođe jednu godinu kasnije, ali razlog svemu tome je rast kamatnih stopa na četiri posto na stambene kredite. Nijemci se teže odlučuju za kupnju stana jer je primjerice jedan stan od 100 m2 u Münchenu milijun eura. Što se tiče našeg tržišta ono je specifično, ipak naše cijene nisu toliko visoke ali su se približile europskim cijenama te iznosi do 8 tisuća eura opet ne govorim o najatraktivnijim lokacijama jer su tamo oko 10 tisuća eura. Cijene su sada stabilne i očekujemo da će se ove cijene zadržati s glavnom tendencijom pada. Hrvatska je veoma atraktivna za turiste te se rado odlučuju da u Hrvatskoj imaju drugi dom. Ipak ne očekujem drastični pad cijena – objasnila je detaljno Biliškov. Međutim, ističe kako u ovom trenutku na tržištu ne vidi da će se išta posebno događati osim blagog usporavanja tržišta i jedan lagani pad cijena.