Dok na jugu provodimo još jedno dinamično ljeto, iz Ministarstva graditeljstva stigle su nam vijesti o dugo iščekivanim zakonskim promjenama koje bi mogle iz temelja promijeniti tržište nekretnina. Predstavljen je, naime, novi Prijedlog Zakona o najmu stanova, koji nakon dugih trideset godina pokušava uvesti red u područje dugoročnog najma. Namjera zakonodavca je jasna i u teoriji hvalevrijedna: zaštititi najmodavce od neplaćanja, a najmoprimcima osigurati stabilnost i zakonsku zaštitu. Međutim, kada te plemenite namjere propustimo kroz prizmu zakona i naše svakodnevne realnosti, otvara se nekoliko ozbiljnih pitanja.
Cijena sigurnosti
Glavna poluga novog zakona jest uvođenje obvezne solemnizacije ugovora o najmu kod javnog bilježnika. Logika iza ovog poteza je pravna sigurnost – javnobilježnički akt omogućuje brže rješavanje sporova i lakšu naplatu bez višegodišnjeg povlačenja po sudovima. No, postavlja se pitanje administrativnog i financijskog opterećenja za građane. Ako želimo potaknuti dugoročni najam i izvući ga iz sive zone, hoće li obveza plaćanja solemnizacije i dodatna birokracija destimulirati male iznajmljivače?
Država kao jamac
Najzanimljivija, ali ujedno i najkompleksnija novost jest uključivanje Agencije za osiguranje radničkih tražbina u sustav najma. Prema prijedlogu, ova bi državna agencija trebala preuzeti ulogu svojevrsnog jamca – ako podstanar ne plati stanarinu, država uskače i namiruje dug najmodavcu. Ipak, taj sigurnosni jastuk ima svoju cijenu. Najmodavac će morati plaćati godišnju članarinu agenciji u iznosu do 2 posto godišnje najamnine, dok će najmoprimac morati potpisati bjanko zadužnicu do čak 10 tisuća eura.
Rizik za mlade
I tu dolazimo do ključnog problema u praksi, posebno u sredinama poput Dubrovnika gdje su cijene najma ionako iznimno visoke. Može li mlada obitelj ili student, uz već obvezan polog u visini jedne stanarine, podnijeti i teret potpisivanja zadužnice na toliki iznos? Za mnoge to predstavlja prevelik financijski i pravni rizik koji bi ih mogao uplašiti i odvratiti od legalnog dugoročnog najma.
Porezi umjesto agencija
Zakon donosi i dobre smjernice, poput ograničavanja rasta stanarina jednom godišnje prema službenim podacima Državnog zavoda za statistiku, što pruža određenu predvidljivost. Ipak, umjesto da stvara komplicirane agencijske i jamstvene sustave koji zahtijevaju visoke zadužnice, država je trebala razmisliti o poreznim olakšicama za one koji stanove daju u dugoročni najam. Samo tako možemo stvoriti održiv sustav u kojem će mladi ljudi moći riješiti stambeno pitanje, a vlasnici nekretnina imati pravnu sigurnost bez straha od administrativnih blokada.
