U Dubrovniku i okolici u 2018. godini zabilježen je porast cijena nekretnina od oko 20 posto. U 2019. godini cijene su za 10 posto veće nego u protekloj godini. Usporedimo li brojeve s većinom hrvatskih gradova, primjetno je kako u njima vlada trend rasta cijena u prosjeku od 5 do 7 posto svake godine. Goran Pikunić, vlasnik agencije za nekretnine ‘Libertas Inženjering’ te potpredsjednik Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina za DuList ističe kako je riječ o značajnom porastu cijena koji je uvjetovan ‘povećanim interesom klijenata za nekretnine te nedostatkom dobre ponude’.
— Došli smo do određenog vrhunca te se cijene neće znatno povećavati, nego će ostati na istoj razini. Na dubrovačkom tržištu očekujemo izgradnju od oko tisuću stanova. Na taj način cijena će se regulirati te će doći do stabilizacije ponude i potražnje. Vrijedne nekretnine zadržat će svoju cijenu, dok će nekretnine koje nisu kvalitetne, koje se nalaze na lošim lokacijama, nemaju dobar pristup, niti svoj parking cjenovno značajnije padati – rekao je Pikunić koji se poslom posredovanja u prometu nekretninama bavi 15 godina. O generalnim cijenama po metru kvadratnom za različita područja u Dubrovniku ‘ne može se govoriti’, kaže nam. Jer, u istoj se zgradi dva stambena prostora u današnje vrijeme mogu razlikovati u cijeni i do pedeset posto.
— Teško je govoriti o konkretnoj cijeni za gradska područja. Svaka nekretnina bi trebala imati svoju cijenu. Pogrešno je generalizirati i mislim kako je vrijeme takvog razmišljanja iza nas. Primjerice, ako je cijena neke nekretnine i novogradnje u Lapadu 3,800 eura po metru kvadratnom, stvara se razmišljanje da je cijena svakog stana na tom području iste te vrijednosti. To u principu nije moguće jer svaki stambeni prostor ima svoje prednosti i nedostatke kroz koje se cijena formira – navodi Pikunić. Bitno je, ističe, da kvalitetan agent sa znanjem i iskustvom donese kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnine. U svakom slučaju, ‘nije dobro da se nekretnina precijeni niti da se podcijeni, nego je potrebno naći realnu vrijednost’. Ono s čime se susreće, a što smatra velikim problemom, nerealna su očekivanja prodavatelja.
— Zbog toga nekretnina stoji dugo na tržištu i time još više gubi na vrijednosti. Ako je nekretnina godinu dana u ponudi, i još je precijenjena, izrazito ju je teško prodati. Ukoliko se i proda, sigurno će to biti po manjoj cijeni. A ionako se prodajna cijena uvelike razlikuje od one tražene, odnosno bude niža – navodi Pikunić, ponovno ističući kako je ‘kvalitetna procjena izrazito bitna’.
Nedostaje kvalitetnih nekretnina
Na dubrovačkom području vlada nesrazmjer ponude i potražnje, a do regulacije bi trebalo doći upravo s novih tisuću stanova koji su u najavi. Pikunić naglašava da, osim što je potražnja klijenata velika, usmjerena je prema visokovrijednim nekretninama kao što su kuće s bazenima, koje su prvi red uz more, imaju ogromnu okućnicu… A njih, priznaje nam – nedostaje.
— U posljednjih nekoliko godina prodalo se dosta visokovrijednih nekretnina, no neophodna je ponuda novih i kvalitetnih. Ne možemo naći kvalitetnu kuću u Dubrovniku i okolici koja se cjenovno kreće od 500 do 800 tisuća eura! Stranci žele gotov proizvod, odnosno gotovu nekretninu jer ne žele imati rizike oko, primjerice, ishodovanja građevinskih dozvola, gradnje… Jako su skeptični po tom pitanju – naglašava Pikunić. Prvenstveno traže nekretnine koje se nalaze u kontaktnoj zoni Grada ili one koje imaju lijepi pogled na more. No, njihov se interes u posljednje vrijeme smanjio i nije izražen kao što je to bio slučaj prije krize 2008. godine.
— Stranci koji dolaze i žele kupiti nekretnine, ozbiljniji su te traže konkretna obilježja. Jednostavno rečeno – znaju što žele. Cijene na području naše županije su skočile, što je uvjetovalo i manjom potražnjom stranaca. Isto tako, odlučuju se na kupnju nekretnine u matičnoj državi. Recimo, u Engleskoj su nakon dugo godina, a zbog Brexita, počele padati cijene. Britancu je trenutno zanimljivije kupiti nekretninu u Londonu, nego u Dubrovniku. Smatram kako će se, obzirom na promjenu cijena nekretnina na stranom tržištu, i cijene u Hrvatskoj stabilizirati – rekao je Pikunić koji očekuje da će se takav trend proširiti i kod nas, no navodi da će se dogoditi blagi pad cijena. Uz to, ističe kako je teško predvidjeti hoće li najavljivana ekonomska kriza utjecati na cijene nekretnina.
— No, sigurno je kako će vrijednost visokovrijednih nekretnina, i u krizi i bez krize, ostati uvijek visoka, odnosno po približno istim cijenama – ističe. Novi broj stanova regulirat će tržište, ‘no ne bi trebalo znatnije smanjiti cijene’, kako govori Pikunić. Osim što će ‘pročistiti’ tržište, doći će do diferencijacije vrijednosti između starih stanova i novogradnje.
— Bit će izražena diferencijacija između novoizgrađenih i kvalitetnih stanova od onih starijih koji se nalaze na lošim lokacijama, u energetskim neučinkovitim zgradama, bez parkinga, i u koje nije ulagano dugi niz godina. Primjerice, tako se stan u gruškom neboderu neće moći prodavati po visokoj cijeni kao što je to trenutno slučaj, nego će se prodavati za 1500 eura po metru kvadratnom. Vrijednost stana u Mokošici neće biti 2500 eura, nego će se vratiti na 1800 eura, što je i realno – naglašava.
Nova zakonska regulativa
Pikunić smatra kako će stambeno-apartmanska izgradnja postati – stvar prošlosti.
— Takvih novogradnji više nema. Mišljenja sam da se sad više profiliraju novogradnje koje će biti isključivo stambene. I to je ključno, da se rade stanovi za stanovanje, a ne za iznajmljivanje. Mislim da će se uskoro i uvesti zakonska regulacija kojom se stan neće moći iznajmljivati, ako nije poslovni apartman. To bi se moglo dogoditi u skorijoj budućnosti – rekao je Pikunić i dodaje da ‘nažalost, dobar dio naših sugrađana kupuje stanove kao daljnje ulaganje u poslovanje s apartmanima’. Ono što nam slijedi, a što ističe kao mogući rezultat prevelikog broja apartmana je dugoročno iznajmljivanje.
— Broj apartmana se povećava iz godine u godinu, zbog čega se cijena smanjuje, a Booking svoje usluge sve više naplaćuje. Događa se situacija da kad vlasnici daju agenciji da im vodi posao, dobivaju manji iznos nego što bi dobili za dugoročno iznajmljivanje stanova koje sad na mjesečnoj razini iznosi tisuću eura. Dakle, vlasniku će biti isplativije dugoročno iznajmiti stan, nego ga pretvarati u apartman za iznajmljivanje turistima – ističe Pikunić.
Kako je i naveo, prilikom prodaje nekretnine, potrebno je biti – realan.
— Ukoliko prodajete nekretninu, kontaktirajte agenciju ili više njih koje vam mogu dati procjene i sukladno njima možete donijeti odluku. Jer, problem je nerealna startna cijena koja se kasnije uvelike razlikuje od one prodajne. Naime, razlika od postavljene cijene i one cijene za koju se nekretnina proda, ne bi trebala biti veća od 10 posto. Visoka cijena odbija naše kupce da uopće dođu pogledati nekretninu koja zbog toga ostane dugo na tržištu, što smanjuje cijenu i učinak se ne ostvaruje. Prije su se stanovi prodavali bez obzira na sve, a sad se situacija lagano mijenja. Nitko nije pitao, primjerice, za energetski certifikat, a sad je neizbježan i kupci na temelju njega znaju da se radi o kvalitetnoj nekretnini. Ljudi trebaju znati što dobivaju, pogotovo kad se radi o novogradnji – zaključuje Pikunić.
Objavljeno u tiskanom izdanju DuLista, 19. lipnja 2019.