U ponedjeljak, pune tri godine nakon što je Gradsko vijeće Grada Dubrovnika usvojilo UPU ‘Gruški akvatorij’, Lučka uprava Dubrovnik raspisala je natječaj u potrazi za budućim koncesionarom u Luci Gruž. Koncesionar, koji će dobiti prostor u luci na 40 godina, neće samo gospodariti tim prostorom, već će ga najprije trebati i izgraditi.
Na obuhvatu od oko 25 tisuća metara četvornih bit će smješten terminal za brodove na kružnim putovanjima, shopping centar, te novi kolodvor.
O budućnosti same luke, novim sadržajima ali i kompleksnosti te uvjetima natječaja razgovarali smo s kap. Antunom Asićem, ravnateljem Lučke uprave Dubrovnik.
– Vrijednost koncesije je oko 750 milijuna eura. Što to znači? U Zakonu o koncesijama, vrijednost koncesije je prihod koji će budući koncesionar uprihoditi na području koncesije umanjen za naknadu za koncesiju te diskontiran na neto sadašnju vrijednost po diskontnoj stopi koju odredi davatelj koncesije. Rok trajanja koncesije je na 40 godina, a sam prostor definiran je s jedne strane obalom širine 15 metara, te unutarnjim prometnicama u samoj luci. Dakle riječ je o prostoru koji se prostire od kružnog toka na Solskoj bazi, a kuću Tokić uzimamo kao orjentir gdje završava koncesijska zona.
Na zapadnom dijelu luke je predviđen terminal za brodove na kružnim putovanjima, nakon toga bi prema UPU-u trebao biti izgrađen poslovno-garažni objekt u kojem bi trebao biti smješten shopping centar i prostor za parking 700 vozila, a autobusni kolodvor bi se izmjestio na početak zone, točnije na područje današnjeg dijela parkinga Konzuma.
Koliko vremenski bi trebao trajati odabir novog koncesionara i kada bi gruška luka mogla dobiti nove sadržaje?
Gradnja bi trebala početi 2017. a realno je za očekivati da luka u punoj funkciji bude 2019. godine.
Dugo se čekalo na natječaj, ali još dulje na UPU. Treba podsjetiti da je izrada UPU-a počela 2006., a završena je tek u srpnju 2011. Vjerujem da će za sve drugo biti potrebno mnogo manje vremena.
Kao preduvjet natječaja napravljena je prometno-tehnološka studija koja je također bila predviđena UPU-om i koja je definirala unutarnje prometnice i ujedno odredila područje za koncesiju.
Natječaj se sastoji od dva kruga, a prvi će uvjetovati da zainteresirani investitori pošalju financijsku sliku svoga poslovanja koja zadovoljava minimalne uvjete raspisane u natječaju. Ponuditelj mora imati ukupan prihod od najmanje 120 milijuna eura u prethodnoj godini i neto novčani tijek od najmanje 20 milijuna eura u prethodnoj godini. To su minimalni uvjeti. U prvom dijelu natječaja ne zahtijevaju se nikakve studije isplativosti. Otvaranje ponuda prvog kruga natječaja je 1. prosinca. Povjerenstvo za koncesiju izabire, temeljem financijskih pokazatelja, do pet mogućih koncesionara koji idu u drugi krug natječaja. Njih bi trebali odabrati do 16. prosinca. Ukoliko ne bude žalbi, krajem godine bi se ponuđačima koji su zadovoljili trebao dostaviti zahtjev za sudjelovanje u drugom krugu.
Drugi krug je i nešto zahtjevniji?
Da, i traje 120 dana. U tom roku zainteresirani moraju dostaviti idejni projekt. U njemu će se nalaziti minimalni uvjeti, tlocrti, ali i osnovni parametri za građenje. Podaci iz idejnog projekta bit će zapravo ulazni parametri arhitektonsko-urbanističkog natječaja kojeg je dužan provesti Grad Dubrovnik.
Za očekivati je da će se na natječaj javiti konzorciji. Uvjet je da osim redovnih pravnih uvjeta i financijskih uvjeta budući potencijalni koncesionar ima i jednu financijski zatvorenu investiciju javno-privatnog partnerstva, budući da se ovaj projekt radi upravo po tom modelu. U tom drugom krugu investitor dobiva i prijedlog ugovora kako bi mogli dogovoriti aranžmane s bankama.
Zašto potencijalni budući koncesionar radi idejno rješenje, a Grad arhitektonsko-urbanistički natječaj? Zašto Grad ne definira sve ili obrnuto?
Realno je da investitor da ponudu za nešto što smatra da može isfinancirati. Imamo primjer iz Zadra i njihovog terminala. Napravili su projekt koji je arhitekt procijenio na 10 milijuna eura. Nakon toga su u daljnjem postupku tražene ponude i tu se sve zaustavilo. Stvarna vrijednost projekta je procijenjena na oko 50 do 60 milijuna eura. U ovom će slučaju sam investitor definirati vrijednosti, a Grad provodi natječaj po inputima. Naravno vrijednost ulaganja uvjetovana je natječajem i radi se o oko 50 do 70 milijuna eura, što ne znači da se neće javiti netko i s većim iznosom. Zapravo, jedan od osnovnih kriterija za dobivanje koncesije jest sama vrijednost ulaganja. Uz to jako je bitno da smo već u natječaju ugradili stavku o održavanju i ulaganju u objekte. Ne želimo da nakon 40 godina objekti u luci budu bezvrijedni.
Vlada već 20 godina pokušava prodati nekretnine na širem dubrovačkom području. I zadnji natječaj za Maestrale je propao zbog previsokih kriterija iz natječaja, a tek sad se odlučilo Kupare dati u koncesiju. Zar i ovdje nisu prilično zamršeni uvjeti?
Ne, dapače, sam investitor definira i daje osnove uređenja budućeg prostora Luke i okvire svojih ulaganja. Ovo je nešto što će ga pogurati. Da smo išli obratnim putem, da smo mi raspisali arhitektonsko-urbanistički natječaj s apsolutno našim željama i prohtjevima sukladno, naravno, Zakonu o gradnji, ne znamo koliko bi to bilo realno i koliko bi to investitore zainteresiralo.
Grad se mora povezati s investitorom i napraviti arhitektonski-natječaj koji će biti u skladu sa zamisli samog investitora.
To se sve događa kad je ostao samo jedan odabrani koncesionar?
Tako je, i njega bi mogli konačno znati početkom srpnja 2015. godine. Idejni projekt je ujedno osnova studije gospodarske isplativosti koja je sastavni dio natječajne dokumentacije u drugom krugu.
Tek tada Grad raspisuje arhitektonsko-urbanistički natječaj. Nakon toga, u roku od dvije godine će investitor morati dobiti sve potrebne dozvole, proći postupak arhitektonsko-urbanističkog natječaja i započeti s izgradnjom kad ugovor o koncesiji i formalno stupa na snagu.
Je li koncesija otegotna okolnost? Riječ je o ulaganju u visini otprilike pola milijarde kuna, a budući koncesionar se ne može uknjižiti jer je riječ o građevinama na području pomorskog dobra?
Na neki način jest, međutim, ja sam, kao građanin, apsolutno na strani zaštite pomorskoga dobra. To je nešto najvrjednije, uz vode i šume, što moramo zaštititi. Jedan načina čuvanja i kontrole je ovakav natječaj, dakle davanje koncesije i prava građenja.
Hoće li neki zainteresirani upravo zbog toga odustati?
Hoće, ali trebamo uvijek imati na umu da je kapital vrlo nemilosrdan. Svjedoci smo kako se razni prostorni planovi mogu prilagođavati investitorima. Zato što u pojedinim slučajevima struka ne drži riječ, već politika. Dakle, kapital treba držati pod kontrolom i usmjeravati ga kako društvo želi. Ovo je kvalitetan način za privući kapital. Budući koncesionar će 40 godina zarađivati na području svog koncesijskog područja, a i sam odnos Lučke uprave unutar luke će se promijeniti. Naime, koncesionar će davati poslovne planove Lučkoj upravi na odobrenje. Lučka uprava će upravljati lučkim područjem, određivat će gdje će se i koji brodovi vezati, ali naš partner koji je uložio u infrastrukturu, on će zapravo managirati cijelim poslom.
Jesu li vas već kontaktirali zainteresirani investitori?
Bilo je pitanja. Hoće li se sutra svi oni prijaviti ili udružiti, to ćemo još vidjeti. Moram naglasiti kako je jedan od uvjeta natječaja da budući koncesionar mora biti ili kompanija brodara na kružnim putovanjima, putnički agent ili touroperator koji radi cruising putovanja ili pomorska agencija.
Dakle, ne može biti građevinar?
Ne može isključivo. Građevinska tvrtka može biti jedna od branši u tom konzorciju.
I sam gradonačelnik Vlahušić je iskazao zainteresiranost Grada Dubrovnika kao potencijalnog investitora?
Osnova gradnje terminala je sadržajno oploditi cijelu ovu valu i u tome je ogroman interes Grada Dubrovnika. Dobivamo dio grada kojim bi mogli rasteretiti povijesnu jezgru. Grad je vezan za ovaj projekt samim UPU-om kao i izradom arhitektonsko-urbanističkog natječaja. Vjerujem da bi se Grad Dubrovnik trebao povezati s budućim koncesionarom, a hoće li to biti ulaskom u konzorcij ili na neki drugi model, riječ je prvenstveno o interesima gradske uprave. Grad svakako ima interes budući da će se graditi novi autobusni kolodvor s 20 perona. Dakako i budući koncesionar će moći sudjelovati u upravljanju dijela autobusnog kolodvora, ukoliko to bude želio jer ga nitko ne sprječava da osnuje svoju tvrtku i da upravlja kolodvorom.
Mislite li da se s izgradnjom jednog shopping centra može rasteretiti Grad u zidinama, odnosno da Gruž može turistički postati atraktivan?
Poslovno zgrada uključuje ugostiteljsko-turističke sadržaje. Luka se otvara građanima, a naš osnovni motiv nije isključivo 40 tisuća stanovnika, već gotovo dva milijuna gostiju koji nas svake godine posjećuju. Gruž je divan. Tu imate 37 spomenika kulture, ljetnikovce koji su nezamijećeni, a Gruž je svih ovih godina u srcu sezone mrtav. S izgradnjom luke definitivno će se neke stvari pokrenuti.
Još su dva sadržaja, prema najavama gradonačelnika Vlahušića, planirana za Gruž. Akvarij i žičara.
Akvarij bi trebao biti po uzoru na Genovu ili Barcelonu, no za sad još uvijek nemamo ozbiljnog zainteresiranog investitora kako bi pokrenuli izradu natječaja. Akvarij je UPU-om predviđen na ponti od Kantafiga, dok žičaru, koliko sam upoznat, nemamo u prostornim planovima. Što ne znači da ne može biti izmjena u UPU-u. Žičara jest nešto atraktivno. Mi smo uski s prometnicama, u dnevnom kapacitetu, atrakcijama.
Ono što je dobar pokazatelj je da na cruiserima imamo veliki broj putnika povratnika. Dio tih ljudi koji je već bio u Dubrovniku ima dvije opcije, ići na neku drugu turu ili ostati na brodu. Akvarij je izvrsna atrakcija, ne govorim da i žičara nije, međutim i ona je skučenih kapaciteta. I kad se dođe na Srđ, gdje dalje? Smatram da smo se pomalo ulijenili, ne stvaramo novu vrijednost, već imamo atrakciju, zidine, koju nam je netko dao. Orijentirani smo na povijest i Dubrovnik treba nove vrijednosti. Mi smo lijepi, ali uspavani.
Ove godine nećemo proslaviti dolazak milijuntog putnika s cruisera. Kakve su najave za slijedeću cruising sezonu?
Putnika s cruisera je manje nego 2013., ali će biti 2 do 3 posto veći nego 2012. godine. Razlog u tome leži što je Carnival sa svojim brandom pošao iz Europe, a lani je doveo oko 53 tisuće putnika. Uz Carnival i jedan brod kompanije MSC više ne uplovljava u grušku luku već u Split. Iako još uvijek nije gotovo s bookiranjima, u slijedećoj godini očekujemo oko 450 ticanja, kao i povećanje broja putnika za 2 do 3 posto. Ono što moram istaknuti je pojačanje linijskog promet, a povećao se i segment duž obalnih kružnih putovanja.
Dubrovnik postaje home port kompaniji Thompson. Može li se očekivati još zainteresiranih cruising tvrtki kojima bi Dubrovnik bio luka ukrcaja?
Jedan od kriterija za koncesiju je da se dovede što više home portova i na tome će se dobivati dodatni bodovi. To je u konačnici cilj Dubrovnika. Želimo stimulirati Dubrovnik u smislu home porta, ali za manje brodove na kružnim putovanjima.
Prisjetit ćete se 2003. godine kada je Gruž bio home port Aidi. Nažalost, ostali smo bez toga jer nismo mogli osigurati smještaj za sve putnike prije ili poslije putovanja. Danas je drukčija situacija sa smještajem. Nadolazimo do predratnih brojki, međutim mi ne možemo razmišljati o brojevima koje ima Venecija. To Dubrovnik jednostavno ne može podnijeti, jer nemamo cestovnu povezanost sa Zračnom lukom Dubrovnik. Dakle, ono što je prioritet Grada je što prije dovesti cestu s aerodroma do luke.
Od slijedeće sezone postajemo home port Thompsonu. Brod je to od 1200 putnika i procjene su da će oko 35 posto putnika ostajati u Dubrovniku prije ili poslije putovanja. To je mjera za naš Grad.
Nakon ovoljetne peripetije oko dozvola i kategorizacije prvi dubrovački Botel je otplovio iz Gruške luke, a vas su vlasnici Botela prijavili USKOK-u.
Da, tužili su me i USKOK je zatražio dokumentaciju na temelju koje se brod privezao u Luci. Mi smo Botelu zbilja dali punu podršku. Dan im je vez na Batahovini, pozvali smo policiju i carinu na sastanak. Bilo mi je bitno da se osigura pješački prijelaz kako se ne bi dogodila neka nesreća prilikom ukrcaja ili iskrcaja. Vlasnici su tvrdili da će dobiti rješenje o kategorizaciji, a nisu je dobili. Ministarstvo je trebalo protumačiti koje dozvole su nužne brodu za izdavanje kategorizacije. Je li brod, koji je bez dozvole za smještaj gostiju, narušavao konkurenciju, to nije naš posao da prosuđujemo, to je na Gradu. Brod je isplovio, a mi smo na sreću uspjeli naplatiti sva naša dugovanja u iznosu od dvjestotinjak tisuća kuna. Za mene je ta priča završena.