Bivši dubrovački gradonačelnik Andro Vlahušić ustvrdio je kako podaci Državnog zavoda za statistiku pobijaju često iznošenu tezu da je kratkoročni turistički najam glavni uzrok rasta cijena stanova u Hrvatskoj. U opsežnoj objavi na Facebooku, potkrijepljenoj službenim statistikama, tvrdi da su uzroci stambene krize znatno složeniji te upozorava da bi ograničavanje privatnog smještaja ozbiljno pogodilo hrvatski turizam i lokalna gospodarstva. Njegovu objavu prenosimo u cijelosti:
-Godinama slušamo istu rečenicu: cijene stanova rastu zato što su stanovi pretvoreni u apartmane. Kratkotrajni turistički najam proglašen je glavnim krivcem za skupe kvadrate, nedostupnost stanova mladima i stambenu krizu. Ta rečenica dobro zvuči. Ima jednostavnog krivca. Lako se politički koristi. Ali podaci Državnog zavoda za statistiku govore nešto drugo. Ako je kratkotrajni turistički najam glavni razlog rasta cijena stanova u Hrvatskoj, tada bi Jadran morao imati najveći rast cijena. Jer Jadran ima gotovo sav kratkotrajni turistički najam u Hrvatskoj. A događa se suprotno.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u razdoblju od prvog tromjesečja 2021. do prvog tromjesečja 2026. cijene stambenih objekata u Hrvatskoj porasle su oko 83 %. Ali po regijama rast nije najveći na Jadranu. Jadranska Hrvatska imala je u 2024. 35,4 milijuna noćenja u smještaju za kraći boravak rezerviranom preko internetskih platformi, odnosno 94,0 % svih takvih noćenja u Hrvatskoj. Grad Zagreb imao je 1,5 milijuna noćenja, odnosno 3,9 %. Panonska i Sjeverna Hrvatska zajedno imale su ostatak, oko 2,1 %.
Dakle, regija koja ima gotovo sav kratkotrajni turistički najam nema najveći rast cijena stanova. Ima najmanji rast među tri usporedive cjeline. Tu pada glavna političko-medijska teza. Ako su apartmani glavni nacionalni uzrok rasta cijena stanova, zašto Jadran nije prvi? Ako je kratkotrajni turistički najam glavni motor rasta cijena, zašto najbrže raste Kontinentalna Hrvatska bez Zagreba? Ako je turizam glavni krivac, zašto Zagreb raste više od Jadrana, iako ima samo mali dio kratkotrajnih turističkih noćenja? Odgovor je jednostavan: kratkotrajni turistički najam može biti lokalni faktor, ali nije glavni nacionalni razlog rasta cijena stanova u Hrvatskoj.
Može biti važan u Dubrovniku, Splitu, Rovinju, Hvaru, Korčuli, starim jezgrama i prvim redovima do mora. Može smanjiti ponudu dugoročnog najma u pojedinim mikrolokacijama. Može dodatno kapitalizirati najvrjednije prostore. Ali ne objašnjava nacionalni rast cijena stanova. A sada drugo pitanje: što Hrvatska dobiva od turističkog najma? Kada imamo više matematičkih dokaza da turistički najam nije glavni generator visokih cijena nekretnina, onda se mora postaviti drugo pitanje: kakva je korist od tog istog turističkog najma? Hrvatska je zemlja kojoj je turizam jedna od glavnih ekonomskih djelatnosti. A privatni smještaj nije fusnota hrvatskog turizma. On je jedan od njegovih nosivih stupova.
Prema službenim podacima za 2025. godinu, u komercijalnim objektima u Hrvatskoj ostvareno je 94,8 milijuna noćenja. Od toga su kućanstva – sobe, apartmani i kuće za odmor – ostvarila 45,2 milijuna noćenja, odnosno oko 48 % svih komercijalnih noćenja. Dakle, gotovo svako drugo komercijalno noćenje u Hrvatskoj ostvaruje se u privatnom smještaju. A noćenje nije samo statistička riječ. Noćenje je obračunska jedinica potrošnje. Iza noćenja stoji dolazak, smještaj, restoran, kava, kruh, vino, riba, taksi, brod, izlet, parking, gorivo, trgovina, muzej, zidine, suvenir, frizer, servis, čišćenje, praonica, majstor, knjigovođa, porez i prirez. Noćenje je trag novca u prostoru.
Hrvatska je u 2025. prema sustavu eVisitor ostvarila više od 21,8 milijuna dolazaka i 110,1 milijun noćenja. Prihodi od stranih turista, prema podacima Hrvatske narodne banke koje objavljuje Ministarstvo turizma i sporta, iznosili su 15,298 milijardi eura. To su brojke države, ne dojam iznajmljivača. Sada neka netko ozbiljno izračuna kako bi izgledala Hrvatska kada bi se ukinuo ili radikalno smanjio privatni turistički smještaj. Ne za pet posto. Ne kozmetički. Nego stvarno. Kada bi se iz hrvatskog turizma izbrisalo četrdeset i pet milijuna komercijalnih noćenja u kućanstvima.
Koliko bi manje bilo potrošnje? Koliko manje PDV-a? Koliko manje poreza na dohodak? Koliko manje paušala? Koliko manje prihoda gradova i općina? Koliko manje rada za čistačice, majstore, male obrtnike, taksiste, restorane, trgovine, ribare, OPG-ove, brodare, vodiče i tisuće malih obiteljskih poslova? Koliko bi manje novca ostalo u Dalmaciji, Istri, Kvarneru, Lici, na otocima, u zaleđu i malim mjestima koja nemaju veliku industriju, nemaju sveučilišta, nemaju ministarstva, nemaju velike kompanije i nemaju Wall Street? Je li itko od kritičara takozvanog rentijerstva napravio ozbiljnu demografsku, financijsku, proračunsku i razvojnu analizu Hrvatske bez privatnog turističkog smještaja? Nije. Jer bi rezultat bio porazan. Ne samo za iznajmljivače, nego za cijele lokalne ekonomije i za sve građane Hrvatske.
Bez privatnog smještaja ne bi nestale visoke cijene stanova. Ali bi nestao golemi dio turističke potrošnje koja hrani obitelji, puni proračune, održava kuće, čuva sela, obnavlja kamene zidove, financira školovanje djece i drži život u prostorima u kojima bi bez turizma ostali samo ljeto, prazne kuće i sjećanja. Zato je površno i opasno sve to nazivati rentijerstvom. U hrvatskim uvjetima privatni turistički smještaj nije samo pasivna renta. On je često obiteljski rad, kredit, rizik, održavanje, ulaganje, doček gosta, pranje, čišćenje, porez, registracija, kategorizacija, platforma, recenzija i stalna borba s tržištem. Nije isto špekulant koji kupuje deset stanova i obitelj koja u svojoj kući iznajmljuje dva apartmana. Nije isto prazna nekretnina u centru i kuća u mjestu gdje turizam održava lokalnu trgovinu, restoran, kafić i majstora. Nije isto rentijerstvo kao politička etiketa i stvarna ekonomija prostora.
Druga stvar koju treba jasno reći: priuštivo stanovanje nikada se nigdje ne rješava u najatraktivnijim središtima najvrjednijih gradova. Stari grad Dubrovnik, Ploče, Lapad uz more, splitska jezgra, Meje, centar Zagreba, Pariz, London, Venecija ili Beč centar nisu tržišno mjesto gdje mlada obitelj bez prvog stana normalno rješava stambeno pitanje. To su rijetki, ograničeni, povijesni i najskuplji prostori. Turistički najam nije stvorio njihovu vrijednost. On je samo jedan od načina da se ta već postojeća vrijednost monetizira. Privatni stan u premium prostoru nije socijalna politika. Socijalnu politiku moraju voditi država, gradovi, javni stambeni fondovi, planiranje novih naselja, javno zemljište, promet i financijski modeli za prvi stan.
I treće: pandemija koronavirusa 2020. i 2021. dodatno potvrđuje da cijene stanova u Hrvatskoj imaju svoju unutarnju dinamiku, neovisnu o turizmu. Turizam je bio snažno poremećen, a cijene stambenih nekretnina nastavile su rasti. Državni zavod za statistiku navodi da je u 2021. ostvareno 70,2 milijuna turističkih noćenja, što je bilo više nego 2020., ali su noćenja stranih turista još uvijek bila 25,3 % manja nego 2019. Istodobno su cijene stambenih objekata u godišnjem prosjeku 2021. bile 7,3 % više nego 2020. U 2022. turizam se gotovo vratio na pretpandemijsku razinu: ostvareno je 90,0 milijuna noćenja, no strani turisti su još uvijek bili 2,2 % ispod 2019. Istodobno su cijene stambenih objekata u godišnjem prosjeku 2022. bile 14,8 % više nego 2021.
Dakle, kada je turizam bio srušen ili još uvijek poremećen, cijene stanova nisu pale. Rasle su. To znači da pravi uzroci nisu u jednoj jednostavnoj rečenici o apartmanima. Prava jednadžba rasta cijena stanova puno je šira: inflacija, euro, niske kamate, slab prinos štednje, rast troškova gradnje, premalo nove gradnje, ograničeno zemljište, strani kupci, dijaspora, slabo domaće tržište kapitala i bijeg hrvatskog kapitala iz novca u nekretninu.
Hrvatska nije izgradila dovoljno priuštivih stanova. Nije razvila ozbiljne javne stambene fondove. Nema dovoljno javnog zemljišta u funkciji stanovanja. Nema dovoljno novih naselja. Nema financijski model kojim mlade obitelji mogu doći do prvog doma. Zato je pogrešno cijelu stambenu krizu objasniti apartmanima. Najkraće: Jadran ima 94 % kratkotrajnih turističkih platformskih noćenja, ali najmanji rast cijena stambenih objekata. Zagreb ima samo 3,9 % tih noćenja, ali rast cijena veći od Jadrana. Kontinentalna Hrvatska bez Zagreba ima oko 2,1 % tih noćenja, ali najveći rast cijena. Privatni smještaj ostvaruje oko 45,2 milijuna komercijalnih noćenja, gotovo polovicu komercijalnog turističkog prometa Hrvatske.
Hrvatska od stranih turista ostvaruje više od 15 milijardi eura prihoda godišnje. Smanjivanje privatnog smještaja nije tehnička mjera. To je udar u jednu od glavnih ekonomskih arterija zemlje. Državni zavod za statistiku ne govori političkim parolama. On daje brojke. A brojke govore jasno: najam turistima nije glavni razlog rasta cijena stanova u Hrvatskoj. To ne znači da turizam lokalno nema učinka. Znači da nije glavni nacionalni motor.
I znači još nešto: prije nego što netko napadne privatni turistički smještaj kao društveno zlo, neka izračuna što Hrvatska gubi ako ga stvarno smanji ili ukine. Glavni razlog rasta cijena stanova je dublji: Hrvatska je zemlja u kojoj ljudi ne vjeruju novcu, nego prostoru. I dok god banka ne čuva realnu vrijednost, obveznice daju mali prinos, tržište kapitala nije dovoljno razvijeno, gradnja je preskupa i prespora, a država ne gradi dovoljno priuštivih stanova, hrvatska obitelj će bježati iz štednje u nekretninu. To nije ideologija. To je matematika – objavio je Vlahušić, koji na kraju svoje objave navodi i izvore koje je koristio za tekst.
