Tisuću eura danas više nije isto što i tisuću eura iz 2021. godine. Isto vrijedi i za deset tisuća, dvjesto tisuća ili milijun eura. Inflacija ne uzima vrijednost novca odjednom. Ona je smanjuje tiho, mjesec po mjesec, godinu po godinu, ističe u objavi na Facebooku bivši gradonačelnik Andro Vlahušić.
Najbolji način, navodi Vlahušić, da se vidi razlika jest kroz jednostavan primjer. Zamislimo hrvatsku obitelj koja je 2021. godine imala 200.000 eura. Taj iznos nije odabran zato što je poseban, nego zato što jasno pokazuje odnos. Ista matematika vrijedi i za manje i za veće iznose. Ta obitelj imala je nekoliko mogućnosti: ostaviti novac u banci, kupiti državne vrijednosne papire ili kupiti nekretninu. Pet godina kasnije razlika je velika.
Novac u banci: sigurnost na papiru, gubitak u stvarnosti
Ako je 200.000 eura ostalo na računu, brojka na ekranu možda je čak narasla. Ovisno o kamatama, obitelj bi danas mogla imati nešto više novca nego prije. Ali stvarna vrijednost tog novca pala je.
Nakon približno 38 posto rasta cijena, 200.000 eura iz 2021. godine danas ima kupovnu moć od oko 145.000 eura iz tog razdoblja. Drugim riječima, obična štednja bez značajnog prinosa izgubila je oko četvrtine stvarne vrijednosti.
Oročena štednja prošla je nešto bolje, ali godinama nije uspijevala pratiti inflaciju. Štediša nije izgubio nominalni iznos, ali je izgubio dio onoga što tim novcem može kupiti.
Obveznice su ublažile gubitak, ali nisu pobijedile inflaciju
Državne obveznice i trezorski zapisi bili su bolja opcija od običnog držanja novca na računu. Donijeli su prinos i veću zaštitu vrijednosti.
Ipak, ako su cijene ukupno rasle oko 38 posto, a ulaganje donijelo približno 10 do 15 posto, realni gubitak i dalje je postojao.
Šteta je bila manja nego kod klasične štednje, ali inflacija je i dalje odnijela dio vrijednosti.
Nekretnine su bile drugačija priča
Najveća razlika pojavila se kod stambenih nekretnina. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u Hrvatskoj snažno su rasle od 2021. godine. Prema usporedbi indeksa cijena, rast je bio približno 83 posto.
To znači:
- opća inflacija: približno 38 posto
- rast cijena stambenih nekretnina: približno 83 posto
Ako je obitelj 2021. kupila nekretninu vrijednu 200.000 eura, prosječan rast cijena nekretnina doveo bi njezinu nominalnu vrijednost danas na oko 366.000 eura. Kada se ta vrijednost prilagodi inflaciji, riječ je o približno 265.000 eura u vrijednosti iz 2021. godine.
Dakle, nekretnina nije samo sačuvala vrijednost. U prosjeku je povećala realno bogatstvo vlasnika.
Hrvatska je zemlja nekretnina
Ova računica objašnjava jednu važnu posebnost Hrvatske. Hrvatska nije bogata zato što građani imaju visoke plaće. Nisu bogati ni zato što većina ima velike portfelje dionica, fondova i financijskih ulaganja. Velik dio hrvatskog obiteljskog bogatstva nalazi se u nekretninama.
To su stanovi otkupljeni devedesetih, obiteljske kuće, zemljišta, stare kuće na selu, garaže, parcele i druga imovina koja često godinama nije donosila prihod, ali je posljednjih godina snažno povećala vrijednost.
Mnogi građani imaju mala primanja i malu financijsku štednju, ali istodobno posjeduju imovinu koja danas vrijedi višestruko više nego prije desetak godina.
Prema podacima Eurostata, Hrvatska je među europskim državama s vrlo visokim udjelom stanovništva koje živi u vlastitoj nekretnini, oko 91 posto.
Zato se ne može svako posjedovanje nekretnine izjednačavati s rentijerstvom. Nije isto investicijski fond koji kupuje desetke stanova i obitelj koja ima jedan stan, kuću ili zemljište koje predstavlja njezinu životnu sigurnost.
Hrvatsko zlato je prostor
Hrvatska nema razvijeno tržište kapitala poput velikih financijskih središta. Nema velik broj domaćih kompanija u koje obični građani dugoročno ulažu. Financijski proizvodi i dalje nisu široko razumljivi niti dovoljno korišteni.
Prosječna hrvatska obitelj najčešće razumije ono što vidi i posjeduje: nekretninu. Stan. Kuću. Zemlju. Obiteljsku imovinu. To je za velik broj građana bila glavna zaštita od inflacije.
Problem nije vlasništvo, nego nedostatak alternativa
Rasprava o nekretninama često se svodi na kritiku “rentijerstva”. Međutim, problem nije u tome što obitelji žele zaštititi svoju imovinu ili ostvariti prihod od nje. Problem je, ističe Vlahušić, što Hrvatska nema dovoljno drugih sigurnih i dostupnih oblika dugoročnog ulaganja za građane.
Potrebni su veća financijska pismenost, razvijenije tržište kapitala, domaći investicijski fondovi, kvalitetniji modeli stambene politike, više stanova za mlade obitelji.
Jer mladi koji danas prvi put kupuju stan nalaze se u potpuno drugačijoj situaciji. Rast cijena nekretnina za njih predstavlja ozbiljnu prepreku.
U razdoblju od 2021. do 2026. najveća razlika nije bila između onih koji su imali više novca i onih koji su imali manje. Razlika je bila između onih koji su držali imovinu koja je pratila rast cijena i onih čiji je novac ostao izložen inflaciji.
Brojke pokazuju da je obična štednja izgubila dio stvarne vrijednosti, obveznice su ublažile gubitak, a nekretnine su u prosjeku povećale vrijednost imovine.
Zato nekretninu ne treba promatrati samo kao simbol rentijerstva. Za velik broj hrvatskih obitelji ona je bila i ostala obrambeni mehanizam protiv inflacije.
Originalni tekst možete pročitati na Facebooku Andra Vlahušića:
