Grad Dubrovnik pokrenuo je javnu raspravu o Prijedlogu Izmjena i dopuna UPU-a Turističke zone Orašac – Vrtovi sunca. Javno izlaganje Prijedloga Izmjena i dopuna UPU-a Turističke zone Orašac – Vrtovi sunca održalo se ovog četvrtka u Velikoj vijećnici Grada Dubrovnika, a javni uvid moguće je ostvariti od 15. do zaključno 29. srpnja.
Pročelnica Jelena Lončarić istaknula je kako je tvrtka Urbanizam Dubrovnik izradila ovaj prijedlog plana. Jedna od izrađivačica plana Danka Grbac Nikolac istaknula je kako je plan kao prostorno-planski dokument reguliran zakonskim aktovima. UPU turističke zone Orašac Vrtovi Sunca je inače donesen u kolovozu 2006. godine. Obuhvaća turističku zonu Orašac Vrtovi sunca koja je prema tada važećim dokumentima definirana kao zona izdvojenog građevinskog područja izvan naselja gospodarske-ugositeljske-turističke namjene. Površine je 30 ha i kapaciteta do 1700 kreveta. Ova zona je izmjenama i dopunama prostornog plana proširena na 36 ha, a kapacitet je povećan na 2500 kreveta. Obuhvat izmjena i dopuna UPU-a obuhvaća prošireni dio obuhvata građevinskog područja i obuhvata UPU-a na zapadu površine 9,55 ha. Slijedom svega, na sjednici Gradskog vijeća u studenom 2018. donesena je odluka o izradi izmjena ovog UPU-a. Nakon očitovanja javnopravnih tijela, u veljači 2020. izrađeno je stručno rješenje izmjena i dopuna UPU-a. U travnju 2020. izrađen je nacrt prijedloga izmjena i dopuna UPU-a, a u svibnju prijedlog plana za javnu rasprava koji se sastoji od tekstualnog i grafičkog dijela.
Izmjene i dopune UPU-a odnose se na obuhvat površine 9,55 ha u zapadnom, proširenom dijelu građevinskog područja i obuhvata UPU-a. Unutar zone ugositeljsko-turističke namjene redefinirani su uvjeti i načini gradnje unutar zona A i B sukladno novim potrebama u prostoru. Dodana je nova zona B1 na proširenom dijelu obuhvata građevinskog područja i UPU-a, planirane su uslužne djelatnosti i sadržaji u funkciji turizma. Prošireni kapacitet turističke zone (2500 kreveta) raspodijeljen je na način da je unutar obuhvata izmjena i dopuna UPU-a predviđeno do 840 kreveta.
Unutar zone A planirana je rekonstrukcija postojećeg objekta gospodarske namjene u hotelski objekt (T1) sukladno uvjetima i načinima rekonstrukcije. Najveći dozvoljeni kapacitet hotelskog objekta iznosi 466 kreveta, najveće dozvoljene katnosti od pet etaža. Potrebno je ostvariti što višu kategoriju hotela, sukladno posebnom porpisu iz oblasti kategorije hotela. Unutar te zone omogućeni su dodatni komplementarni sadržaji u ugostiteljskoj ponudi.
Unutar zone B planirana je gradnja turističkog naselja-vila. Najveći dozvoljeni kapacitet iznosti 72 kreveta najveće dozvoljene katnosti tri etaže. Unutar zone B1 planirana je zona turističkog naselja vile, s centralnom hotelskom građevinom. Najveći dozvoljeni kapacitet iznost 302 kreveta, najveće dozvoljene katnosti hotela u kontinuitetu i katnosti vila tri etaže, navedeno je među ostalim na javnoj raspravi.
Unutar zone Z (zaštitne zelene površine), obzirom da se zone B i B1 realiziraju na padinama Glavice, obvezno je očuvanje postojeće visoke vegetacije. Svaka zona mora imati jedan kolni priključak u punom profilu glavne ceste. Ako zona ima više prometnih priključaka, drugi prometni priključak mora se ostvariti u profilu interne prometnice. Za potrebe zone A kolni priključak se ostvaruje produžetkom glavne ceste iz smjera istoka, s dva planirana ulaza u zonu. Za potrebe zona B i B1, priključak će se ostvariti preko glavne/interne ceste istočno/SI od obuhvata zone priključkom na postojeću infrastrukturu unutar obuhvata UPU-a, koja će se produžiti do ovih zona, istaknula je među ostalim također Grbac Nikolac.
-Svaka hotelska građevina mora imati osiguran pristup i okretište za autobuse. Propisan je način smanjivanja vizualnog utjecaja na krajobraz predmetnih okretišta. Položaj glavnih i internih prometnica je načelan, a detaljnije će se odrediti kroz izradu projektne dokumentacije – naglasila je. Za potrebe navedenih zona u zapadnom dijelu obuhvata UPU-a, izrađena je krajobrazna studija koja je valorizirala krajobrazne vrijednosti prostora zona i propisala smjernice kojse su ugrađene u uvjetei načine gradnje. Sukladno uvjetima nadležnih tijela, propisane su mjere sprječavanja nepovoljnog utjecaja na okoliš.
Zaključno, nakon provedene javne rasprave, stručni izrađivač pripremit će izvješće o javnoj raspravi. Objavljuje se na oglasnoj ploči i na web stranicama. Nakon što je pripremljeno izvješće, priprema se nacrt konačnog prijedloga koje se dostavlja gradonačelniku koji potom utvrđuje konačni prijedlog izmjena i dopuna UPU-a. Prije samog donošenja, mora se pribaviti suglasnost nadležnog ministarstva. Po pribavljanju suglasnosti, plan se upućuje gradskom vijeću koje nakon donošenja odluke objavljuje pročišćeni tekst odredbi za provođenje i grafičkog dijela UPU-a.
Primjedbe na prijedlog
Za govornicu u Velikoj vijećnici stao je Pero Vićan koji je naglasio kako je ovaj UPU prvi kojeg je Grad Dubrovnik donio 2006. godine.
-Do danas, osim usklađenja s planovima višeg reda, da se zona više proširi na zapadni dio, nije imao bitnih izmjena. Osim, što se po mom slobodnom uvjerenju, kod izgradnje hotela, tamo dogodila prostorno-urbanistička nakaza – s mora, kopna i zraka. Ona je prvi ozbiljni devastirajući element u tom prostoru. Prostor nije diran, radi vaše informacije jer kad se infrastruktura tog objekta radila, napravljena je cijela infrastruktura na koju se danas trebaju ukopčati naselja kao što je Zaton Mali. Izmjene i dopune ovog UPU-a pokrenute su i trebalo je da prođe šest godina i 12 dana, kako bi se održala ova javna rasprava. Bolje ikad nego nikad. Mislim da su se na ovim izmjenama i dopunama cijepale dlake na četvero. Da su se cijepale dlake kod drugih prostora u ovome gradu, ne bismo imali ovakvu sitauciju u prostoru, ali to je tema za drugu raspravu – naglasio je na početku Vićan.
Dao je na sve tri primjedbe.
-U Zoni A, gdje već postoji izgrađeni gospodarski objekt s cca 8 tisuća kvadrata bruto površine, koji ide u prostor rekonstrukcije, da se dozvoli na njegovoj SZ strani šest etaža. Zašto? Planirani kapacitet u gabaritima onoga što je moguće iz razloga što se taj objekt nalazi u rupi i depresiji, i budući objekt će visinom biti sa šest katova manji 10 cm od od najveće postojeće točke dimnjaka na tom prostoru – naglasio je.
-Drugi moj zahtjev odnosi se na to da budući investitori, u zoni B i B1, smjeste svoje objekte, da ne zaklanjaju i ne priječe vizualni pogled budućem objektu u Zoni A. Je li to moguće izvesti da se njihovi interesi ne naruše – istaknuo je.
-Treća moja primjedba je zahtjev da se u grafičkom i tekstualnom dijelu plana, postojeća namjena gosp. objekta ostavi do daljnjega, K1 i K2, sve do momenta dok se na toj lokaciji gdje je planiran hotel visoke kategorije ne dođe do njegove realizacije. Obrazloženje ovog zahtjeva je što postojeća covid situacija i gospodarska kriza, takva da se može dogoditi da budući investitor počne ozbiljne projekte i izgradnje projekta za 4-5 godina, a do tada toka živjeti i rekonstruirati postojeći objekt. To nije nauštrb nikoga jer se već sada tamo sada događaju određene gospodarske aktivnosti – rekao je Vićan.
-Sve ćemo analizirati detaljnije. Etažnost objekta će se revidirati detaljnije po uvjetima krajobrazne studije. Što se tiče zaklanjanja pogleda, to jest nešto što je analizirano – istaknula je jedna od izrađivačica.
-Djelomično sam zadovoljan odgovorom. Želim reći da se tamo događa život, gospodarska aktivnost, ukrcavaju se šleperi. Mi to tražimo iz toga razloga. Što se tiče druge primjedbe, mi ne zahtjevamo da dođe do micanja u zoni B i B1 da se njima šteti, a nama pogoduje, nego da se nađe rješenje. Postojeći objekt je u depresiji, i danas postojeća najveća točka s dimnjakom, ona neće biti, budući objekt, na JZ dijelu, preko toga. To su razlozi koje smo detaljno obrazložili i pisano poslali – naglasio je Vićan.
Zrinka Rudež istaknula je kako pitanje unošenja namjena K1 i K2 neće moći biti jer se radi o izdvojenom građevinskom području koje je kroz Županijski plan definirano kao T1 namjena.
-Drugo pitanje je bilo zaklanjanje vizira. Rađene su različite analize s investitorima u Zoni A. U Zoni B to nemamo jer je državni vlasnik i radi se o nepoznatom budućem vlasniku. Ne možemo ništa nametati, ali nismo htjeli oštetiti hrvatsku džavu. U ovom konceptu se da iščitati da je vizura hotela u zoni A zaštićena i ima pogled na more. Prilikom izrade, gledali smo da ne proizvedemo tri mastodonta koji će narušiti sliku. Iz razloga opreza, objekti koji se budu gradili u zoni B i B1, moraju biti položeni lokacijski da ne zaklanjaju glavnu kvalitetu vizura u zoni A – rekla je Rudež.