Vlada je upravo u saborsku proceduru uputila konačni prijedlog novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Nakon gotovo dva desetljeća oslanjanja na zastarjeli okvir iz 2007. godine, država nam ponovno šalje poruku kako želi uvesti red, profesionalizirati struku i zaštititi građane od „lova u mutnom“. No, kada se ponuđeni paragrafi ogole i spuste u surovu realnost našeg lokalnog tržišta nekretnina, opravdano se nameće pitanje: dobivamo li stvarnu zaštitu ili samo još jedan dobro upakirani pravni privid?
Tržište nekretnina u Hrvatskoj, a posebno kod nas na jugu, već godinama divlja i često nalikuje na zonu sumraka u kojoj pravila diktiraju najglasniji i najsnalažljiviji. Kupnja stana ili kuće odavno je prestala biti tek pravni posao; to je za većinu naših sugrađana traumatičan životni projekt popraćen golemim financijskim stresom. Upravo u tom međuprostoru, između želje kupca i profita prodavatelja, stvorio se golem prostor za različite interpretacije zakona. Novi zakonski tekst pokušava adresirati upravo te neuralgične točke, ali potencijalne zamke, kao i uvijek u pravu, čuče u detaljima.
Kraj skrivenih zamki
Najveća i u teoriji najpohvalnija novost usmjerena je na oglašavanje i famozno razgledavanje stanova. Zakonodavac konačno i izričito zabranjuje agencijama da uvjetuju razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju i automatskim pristankom na proviziju. Svi dobro znamo za praksu u kojoj ste morali potpisati bianco obveze i ugovore na haubi automobila prije nego što bi vam uopće bilo dopušteno zakoračiti u stan.
Prema novom prijedlogu, kupac koji samo želi pogledati nekretninu potpisuje samo takozvanu potvrdu o razgledavanju. Taj dokument služi isključivo kao dokaz agencije prema prodavatelju da je obavila svoj posao i dovela potencijalnog klijenta. On zakonski ne smije sadržavati nikakve skrivene financijske klauzule, obveze niti uvjetovanja. Također, stopira se i praksa „fantomskih oglasa“ jer nijedna nekretnina neće smjeti u eter, na portale ili u oglasnike bez službenog ugovora s vlasnikom i jasnog isticanja registracijskog broja agencije.
Vječni problem provizije
Ono što u praksi i dalje ostaje sivo područje jest takozvana „dupla provizija“ – rak-rana domaćeg tržišta nekretnina koja godinama izaziva opravdani gnjev kupaca. Zakon, nažalost, ne zabranjuje u potpunosti naplatu s obje strane, ali postavlja znatno stroži i jasniji pravni preduvjet. Agencija može tražiti postotak od kupca samo ako s njim ima prethodno potpisan, zaseban ugovor o posredovanju, u kojem kupac aktivno angažira agenciju da za njega traži nekretninu prema njegovim specifičnim zahtjevima.
Ako ste kao kupac samo nazvali broj s oglasa koji je agencija predala u ime prodavatelja, niste dužni platiti ni centa provizije. Agencija u tom odnosu štiti interese prodavatelja i on je taj koji plaća uslugu. Ipak, u sredinama poput Dubrovnika, gdje potražnja brutalno nadmašuje ponudu, opravdan je strah da će se ova odredba u tišini zaobilaziti metodom ucjene „uzmi ili ostavi“. Ako kupac odbije potpisati ugovor o potrazi i platiti proviziju, agencija će stan jednostavno pokazati i prodati onome tko na to bez pogovora pristane. Pravna teorija je jedno, a tržišni pritisak nešto sasvim drugo. Logično.
Dubrovačka realnost i uloga inspektora
Kada te apstraktne zakonske odredbe spustimo na dubrovački asfalt, suočavamo se s brutalnom realnošću kroničnog nedostatka stambenog prostora. Dok se kvadrati na Lapadu, Pločama ili u Gružu prodaju po astronomskim cijenama koje prosječna mlada obitelj ne može pratiti ni uz tri stambena kredita, pregovaračka moć kupca svedena je na nulu. U gradu gdje se svaki oglašeni stan u Mokošici razgrabi u roku od nekoliko dana, kupci su u startu u podređenom položaju. Može li si netko tko očajnički traži krov nad glavom dopustiti luksuz da agenciji prigovara zbog kršenja zakona, riskirajući da ostane bez jedine prilike za kupnju?
Tu na scenu mora stupiti Državni inspektorat. Novi prijedlog zakona predviđa rigorozne novčane kazne za agencije koje budu kršile pravila oglašavanja ili prisiljavale kupce na ugovore o proviziji pri običnom pregledu nekretnine. No, svi se s pravom pitamo: hoće li ti inspektori doista biti na terenu na našem području, ili će se sve svesti na rijetke, kozmetičke kontrole? Dosadašnje iskustvo nas uči da zakoni na jugu često imaju drugačiju gravitaciju i da se siva zona uspješno skriva iza paravana visoke potražnje. Bez konstantnog, oštrog nadzora inspektora i stvarnog kažnjavanja prekršitelja, ovaj će zakon biti samo kao kakav lav od papira koji neće donijeti nikakvo olakšanje dubrovačkim kupcima.
Papir trpi sve
Ovaj prijedlog nesumnjivo donosi civilizacijske pomake i ozbiljne, licencirane agencije i s pravom ga pozdravljaju, jer eliminira nelojalnu konkurenciju i neregistrirane posrednike. Međutim, ključ uspjeha svakog zakona u Hrvatskoj nikada nije bio u njegovu pisanju, već isključivo u njegovu provođenju i penalizaciji. Mogu u sabornici izglasati najmodernije europske paragrafe, ali ako pravila ne budu jednaka za sve, ponovno ćemo gledati kako profit nadvladava pravo.
Za Dubrovnik, gdje kupnja stana za mlade obitelji predstavlja životni pothvat i dugogodišnje dužničko ropstvo, čisti računi i transparentnost nemaju alternativu. Dok čekamo da ovaj prijedlog prođe saborske klupe i ugleda svjetlo dana u Narodnim novinama, na nama građanima je da budemo maksimalno informirani. Moramo naučiti postaviti prava pitanja, odbiti potpisivanje ugovora koji nam se nameću pod krinkom „običnog zapisnika“ i pažljivo čitati svako slovo prije nego što stavimo svoj potpis. Pravna zaštita počinje od nas samih, a zakon bi nam u tome trebao biti štit, a ne samo ukras.
