Kome se pogoduje Urbanističkim planom uređenja Svetog Jakova, glavno je pitanje koje se proteže u javnosti otkako je sredinom srpnja održana rasprava na prijedlog UPU 2.2. ‘Sv. Jakov’. Plan je do 13. kolovoza bio na javnom uvidu, a formalnost se zaključuje usvajanjem na Gradskom vijeću. No, ono što posebno zabrinjava je što se planom apsolutno na ruku išlo investitorima, koji su uostalom financirali izradu ovog Plana. Naime, kako bi dobili cjelovita područja za izgradnju, s pristupom prometnice išli su protivno javnom interesu te iz UPU-a uklonili cestu planiranu GUP-om. Ta je prometnica već više od desetljeća bila planirana kao spoj od Puta Vlaha Bukovca do Puta Frana Supila.
Širina smanjena sa 7 na 3,5 metra!
Ta cesta, točnije bivši Karavanski put ucrtan je u još uvijek važećem GUPu. Tamo je propisana izgradnja ceste oznake G1. Ta oznaka laicima bi bila jasnija kada bi se izrazila širinom pa su i nas tako uputili na činjenicu da G1 iznačava cestu profila 7 metara na kojoj bi se mogla formirati ulica s kolnikom, obostranim nogostupom ili nogostupom i parking površinom ovisno o konfiguraciji terena. Najnovijim prijedlogom UPU-a cesta, točnije javni interes za izgradnju prometnice je potpuno zanemaren te je prema naputku investitora, tvrtka Arhipolis iz Splita, tu smjestila kolno-pješačku površinu. U pravilu takve ‘površine’ imaju širinu 3,5 metra te su stanovnici Svetog Jakova s pravom zabrinuti kako će i u budućnosti ostati uskraćeni za nesmetan prolaz interventnim vozilima. Važno je istaknuti kako stručnjaci koje smo kontaktirali tvrde da se za takve promjene trebalo prvo u planu višeg reda, znači GUP-u, izvršiti promjena pa tek potom nju unijeti u novi UPU Sv. Jakov. Ujedno, u potpunosti je zanemarena osnovna funkcija izrade Urbanističkog plana uređenja kojemu je osnovna uloga razgraničiti javne površine od onih u privatnom vlasništvu. Zapravo, samo po toj, po nekima ‘minornoj’ izmjeni suženja ceste eklatantno se očitava da Upravni odjel za prostorno planiranje Grada Dubrovnika uopće ne drži do temeljnog načela ‘biti u službi javnom interesu!’
Obiteljska kuća Marije Kojaković koja ‘leži’ na bivšem Karavanskom putu, a koji je GUP-om trebao postati prometnica širine 7 metara
Konzervatorsko pozitivno mišljenje
No samu činjenicu kako Urbanistički plan uređenja nije u skladu s GUP-om u Gradu Dubrovniku, konkretno u Odjelu kojeg vodi pročelnica Jelena Lončarić ne smatraju spornim. Naime, oni se ograđuju konzervatorskom dokumentacijom, koja je ‘izrađena kao stručna podloga za izradu UPU-a’. Na temelju te konzervatorske dokumentacije ishođeno je ‘pozitivno mišljenje Konzervatorskog odjela u Dubrovniku’. Kako su nam predočili iz Odjela za urbanizam Grada Dubrovnika konzervatori su, ‘radi zaštite istog predložili ukidanje Karavanskog puta, odnosno njegovog statusa ceste’. Naime, iako je cesta profila 7 metara bila planirana GUPom naveli su kako se vodilo računa da ‘predmetni put ostane označen kao kolno-pješačka površina, s realno izvedivim profilom.’ To znači širine 3,5 metara.
— Stanovnici neće biti uskraćeni, cesta ostaje planirana kao kolna, samo je UPU-om profil usklađen s realno izvedivim stanjem na terenu (uvažavajući zahtjeve konzervatora i izgrađene objekte) – odgovorili su iz Grada Dubrovnika. Nadalje, iz Upravog odjela za urbanizam su naveli kako ‘postupci legalizacije pojedinih objekata i uknjižbe nerazvrstanih cesta još uvijek nisu gotovi, a prema konzumiranim aktima za gradnju u donjem dijelu Karavanskog puta (spoju Karavanskog puta i Ulice Vlaha Bukovca) više nije moguće ostvariti planirani profil od 7 metara. Također, ovim UPU-om obuhvaćen je samo dio predmetne ceste’. Da je samo dio predmetne ceste obuhvaćen ovim UPU-om, ponovili su i u odgovoru na naše pitanje ‘zašto Grad Dubrovnik nije naručio projekt ceste kao podlogu UPU-a i kad to planira napraviti?’
Pristup Karavanskom putu iz ulice Vlaha Bukovca
Pojedinci mislili na širinu puta
— Naručivanje projekata pojedinih cesta nije u nadležnosti Upravnog odjela za urbanizam. Za izradu UPU-a izrađen je niz stručnih podloga i prikupljeni su zahtjevi nadležnih javnopravnih tijela te nadležnih upravnih odjela Grada Dubrovnika – odgovaraju iz gradskog ureda, što samo po sebi navodi na zaključak kako Grad Dubrovnik nema u planu u skorije vrijeme pokrenuti bilo kakvu gradnju prometnice na tom području! Da je takva cesta nužnost za ovaj dio Grada može se posvjedočiti i u samom dokumentu koji je prošao javni uvid i koji će se uskoro naći pred gradskim vijećnicima. Naime, na izloženim kartama, vidljivo je kako su pojedini vlasnici parcela koje se naslanjaju na bivši karavanski put, a koji nisu u obuhvatu ovog UPU-a, na parceli već ranije rezervirali koridor za proširenje ceste. To u slučaju inestitora UPU Sv. Jakov nije bio slučaj!
Arhitektica Marija Kojaković
Pristup do parcele, a ne cesta!
A samo formiranje kolno–pješačke staze znači pristup do objekata investitora jer ne postoji drukčija mogućnost povezivanja njihovih parcela s gradskom prometnom infrastrukturom što je u ostalom osnov za ishođenje građevinske dozvole. Znači, karavanski put, koji je sužen sa 7 na 3,5 metra služio bi isključivo kao prometnica onima koji planiraju urbanizirati to područje. Potrebno je naglasiti kako je rješenjem iz GUP-a koji predviđa izgradnju puta Grad Dubrovnik imao mogućnost rješavanja prometnog problema tog dijela grada. Naime, promet bi se, temeljem GUP-a, na dijelu ulica Vlaha Bukovca i Frana Supila mogao organizirati jednosmjerno. Ovom se prenamjenom zauvijek odbacuje mogućnost rasterećenja kroz jednosmjernu organizaciju prometa.
Karta na kojoj je vidljivo da je rezerviran koridor za širenje ceste
Golferi i njihove tvrtke
No, tko su zainteresirane strane koje u ovom slučaju latentno prkose javnom interesu? Za objašnjenje navedenog potrebno se vratiti još u 2016. godinu. Tada je gradonačelnik Andro Vlahušić prihvatio Pismo namjere investitora Društva Villa Daniela d.o.o. iz Dubrovnika za financiranje izrade Plana Sv. Jakov. Nakon što je ona iz 2016. godine ex lege stavljena izvan snage zbog proteka zakonskog roka, odluka o izradi Urbanističkog plana uređenja 2.2 ‘Sv. Jakov’ ponovno se pred gradskim vijećnicima našla na sjednici 9. studenog 2018., a onda pred nešto više od mjesec dana i na javnom uvidu.
Prokurist tvrtki u vlasništvu golfera Ivan Kusalić
Villa Daniela zapravo je povezana s Majom Brinar te suprugom joj Arronom Frankelom koji stoje iza projekta izgradnje golfa na Srđu. Inače, oni su osnovali niz tvrtki na čijem je čelu Wojciech Paweł Królak. Poljak Królak je direktor tvrtki Razvoj Golf, Golf Park Dubrovnik – Srđ, Golf Bosanka, Razvoj Golf Dubrovnik, Villa Daniela. Uz to direktor je i dvije građevinske tvrtke Piramida Modul i Imobilia te tvrtke Borgo za projektiranje, građenje i nadzor. Królak te funkcije obavlja od počekta 2019. godine kada je na mjestu direktora zamijenio svog sunarodnjaka Mariusza Breśa što je vidljivo iz Sudskog registra. Uz njega, osoba koja jedina ima kontinuitet u upravljanju svih ovih godina je odvjetnik Ivan Kusalić, koji u svim navedenim tvrtkama obnaša dužnost prokurista. Sredinom ožujka 2016. godine Gradsko vijeće donijelo je Odluku o izradi Urbanističkog plana uređenja 2.2 ‘Sv. Jakov’. Na toj istoj sjednici nekolicina tadašnjih vijećnika smatrala je spornom praksu da investitori plaćaju UPUe, a ne Grad. Budući da je zbog protoka zakonskog roka odluka stavljena izvan snage, radi nastavka postupka izrade bilo je potrebno donijeti novu Odluku o izradi Plana, koji je 17. srpnja 2020. predstavljen javnosti.
Svrha UPU-a je razgraničiti javni prostor i trasirati ceste što u ovom slučaju nije učinjeno
Što se planira graditi…
Tada je Mirko Menegelo, arhitekt iz tvrtke Arhipolis iz Splita predstavio osnovne smjernice plana te protumačio kako je ‘riječ o području koje je namijenjeno mješovitoj, pretežito stambenoj namjeni s istoka omeđena Putem Frana Supila, sa zapada ulicom Vlaha Bukovca i izgrađenog područja’. —Riječ je o zonama M1- 4 i M1–5 prema GUP-u, a to je stanovanje u prirodi i vile u prirodi. Mogu se graditi niske samostojeće građevine na minimalno velikim česticama od 2000 kvadrata. Maksimalna veličina građevinskog zemljišta je 1000 kvadratnih metra, a u tlocrtu vile smiju imati 250 metara četvornih. Dozvoljene su tri etaže: podrum ili suteren, prvi kat i potkrovlje do 8 metara visine maksimalno. Sve građevine, moraju biti 1 metar ispod visine ulice, ne smiju narušavati pogled prema Gradu. Radijus od 80 metara oko samostana ne smije biti izgrađen. Zaštićeni su i čempresi na južnoj strani, a napravljena je procjena boniteta svih pojedinačnih stabala. Sva stabla 1. i 2. moraju se zaštiti, a sva stabla 3. kategorije treba nadomjestiti sadnicama iste vrste. Sva stabla su mapirana. Stari suhozidi se moraju sačuvati i uklopiti u postojeće građevine. A za svaku građevinu postoji obveza izrade krajobraznog uređenja za svaku parcelu – izložio je Menegelo, dodajući kako će povijesni, karavanski put biti širine 3,5 metra te će se raditi o pješačko-kolnoj zoni uređenoj ‘tradicionalnim materijalima’.
Na štetu urbanističkom planiranju
Na javnoj raspravi izlagao je Nikša Selmani koji je istaknuo kako UPU Sv. Jakov ide na štetu urbanističkog planiranja.
—Ako pogledate obuhvat vidite da prostor s bočne strane samostana uopće nije u ovom planu, što znači da za njega vrijede manje strogi uvjeti gradnje definirani tek GUP-om. Ovo je zapravo parcelacijski elaborat – rekao je među ostalim Selmani te dodao kako ovaj UPU uopće ne definira sadržaj javne namjene.
—Godine 2018. povećanje obuhvata išlo je na javno dobro. Utjecaj na to javno dobro nije uzet u HIA-i – rekao je dalje te pitao kako je u HIA-i naveden obuhvat od 1,6 hektara, kad je odlukom iz 2018. riječ o 1,5 hektara.
—Nemamo uvida kako je HIA prošla kod ICOMOS-a, što znači da nemamo službenu HIA-u te nemamo sve dokumente – rekao je. Na javnoj raspravi svoj je stav iznijela i Božena Popić Kurtela stanovnica Ulice Vlaha Bukovca koja je istakla kako je neodrživost prometovanja u Svetom Jakovu veliki problem jer do njih ne mogu doći vatrogasci ili pogrebno vozilo. Zaključila je kako je tom području nužnost kolni put.
Skalini gospođe Marije
No, jedina koja je tada izravno prstom uprla u stvarni problem bila je Jadranka Vlatko iz Svetog Jakova.
—Karavanski put znači spoj Bukovca i Supila ili to znače one skale gospođe Kojaković koja je s dozvolom konzervatora izašla na obje ceste? Hoće li taj karavanski put koji je prokopan dosad 100 puta, hoće li bit to kolni put? – zapitala se Vlatko. Uz Villu Daniela d.o.o., u svibnju 2016. godine tadašnji gradonačelnik Andro Vlahušić je prihvatio i pismo namjere investitora Stele PrevendarKojaković, Marije Kojaković i Andrije Kojaković za financiranje izrade Plana. Uvidom u tekstualni dio UPU-a, a u dijelu Konzervatorske studije kao podloge za izradu UPU-a 2.2. Sv. Jakov o objektu vlasnice Marije Kojaković, inače arhitektice i nekadašnje dugogodišnje predsjednice Društva arhitekata Dubrovnik je navedeno kako je njezina kuća ‘osamdesetih godina 20. stoljeća iznova dograđena prema istoku neprimjereno naglašenim volumenom s visokim potkrovljem koje je završeno jakom betonskom gredom nad kojoj je krovište potpuno neodređenog oblika: prema istoku trostrešno, a prema zapadu je podignut veliki jednostrešni belveder koji se pruža gotovo cijelom dužinom južne strehe, kao da je izgrađen bez jasne zamisli i arhitektonskog projekta’.
Primjer kako ne bi trebalo projektirati!
—Zbog tih i ostalih dogradnji na parceli, kao što su nadstrešnice uz građevinu i odvojeni glorijet pravokutnog tlocrta, građevina je izuzeta iz zone zaštite nakon 1986. godine. Naime, u konzervatorskoj dokumentaciji tadašnjeg Zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode ta je kuća navedena u katalogu zaštićenih građevina iako su radovi nadogradnje bili u tijeku – navodi se u konzervatorskoj studiji UPU-a Sv. Jakov. Tamo je jasno dano do znanja da građevina nije uklopljena u ambijent s njenog istočnog dijela te da ‘ovakve građevine mogu samo poslužiti za primjer kako se ne bi trebalo projektirati u zonama zaštite pa ni izvan njih’. Ta konstatacija ima još veću težinu, budući da je ‘opaska’ dana upravo arhitektici koja je po svemu sudeći sebi crtala proširenja i nadogradnje.
Kuća na Karavanskom putu
Važno je istaknuti kako kuća arhitektice Kojaković ‘leži’ na bivšem Karavanskom putu koji je prema GUP-u trebao biti realiziran u prometnicu profila 7 metara, a na naše pitanje ‘zašto u postojećoj podlozi UPU-a Sv, Jakov nisu ucrtani svi objekti poput konkretnog Marije Kojaković na adresi Frana Supila 43, iz gradskog odjela za Urbanizam su nam odgovorili da se čestica zemlje 1575/15 k.o. Dubrovnik nalazi ‘izvan obuhvata predmetnog UPU-a.’ Treba pojasniti kako se njezina kuća nalazi na Putu Frana Supila, točnije riječ je o posljednjoj privatnoj građevini prije Hotela Belvedere te se naslanja na povijesni, Karavanski put. UPU Sv. Jakova koji je u postupku donošenja odnosi se na sve ono što se događa ispod njezinog privatnog posjeda, od Karavanskog puta do parcela na kojima je u budućnosti planirana urbanizacija, a upravo je jedna od dviju u vlasništvu nje i njezine obitelji. Budući da je upravo Marija Kojaković prozvana na javnoj raspravi zbog uzurpacije dijela Karavanskog puta na kojem je nelegalno izgradila skaline, ali i nadogradnjom dodatnog objekta uz privatnu obiteljsku kuću ušla u zahvat Karavanskog puta, od Grada Dubrovnika smo zatražili odgovor ‘planiraju li pristupiti uklanjanju nelegalno izgrađenih skalina?’. Iz Upravnog odjela za urbanizam su nam odgovorili kako nemaju ‘nadležnost nad nelegalno izgrađenim objektima niti njihovim uklanjanjem’. Ovdje ćemo naglasiti kako upite nismo poslali Upravnom odjelu za urbanizam, te je očito činjenica kako Grad Dubrovnik ‘pere ruke’ nad nelegalnim građevinama takve vrste. Inače, važno se osvrnuti na samu definiciju ‘koridora javno – prometnih površina’. Katastarskim tumačenjem jasno se daje do znanja da se ‘unutar minimalnih koridora planiranih cesta ne dopušta gradnja drugih građevina do ishođenja akta o gradnji za cestu (ili njezin dio na koji je orijentirana građevina). Nakon zasnivanja građevinske čestice ceste, odredit će se zaštitni pojasevi sukladno posebnom zakonu, a možebitni prostor izvan zaštite pojasa priključit će se susjednoj planiranoj namjeni.
Utihnulo i Društvo arhitekata!
Upućeni pak, tvrde, kako je baš Marija Kojaković, svojim utjecajem uspjela progurati da se UPU Svetog Jakova uskoro nađe na vijećničkim klupama. Uostalom, i kolegijalna veza s današnjim predsjednikom Društva arhitekata Dubrovnik Božom Benićem, bila je od koristi. Izostao je javni stav dubrovačkog Društva arhitekata po pitanju UPU-a! Očitovanje o nekom prostornom planu i borba za javni interes na svakom pedlju javnog prostora trebao bi biti temelj njihovog postojanja i funkcioniranja.