Ako vas obitelj nije ‘rješila’, niste uspjeli dobiti stan u dugoročni najam od Grada kroz projekt Dubrovačke stanogradnje, čak i uz iznadprosječna primanja teško da si možete priuštiti kupnju stana u Dubrovniku i okolici. Osuđeni ste na podstanarstvo. I to je baš, makar kad je ovo naše područje u pitanju, osuda. Em zbog najmova čiji su iznosi u rangu gotovo cijele prosječne plaće, em zbog činjenice da se većina podstanara mora tresti hoće li se najmodavac ipak odlučiti za turiste i po mogućnosti to vam priopćiti netom pred početak turističke sezone. Opće je poznato da mnogi od onih koji ne promišljaju o turizmu zaziru od obitelji s djecom i radije ‘drže’ radnike, studentice, parove bez djece. A o omjeru cijene i kvalitete najvjerodostojnije mogu pričati oni koji ‘obijaju’ podstanarske stanove godinama pa i desetljećima. Neki su, u nemogućnosti plaćati visoke dubrovačke najmove stanova, rješenje našli u selidbi na Ivanicu, pa čak i Trebinje. Pa putuju na posao, razvoze djecu u škole, na treninge… u Dubrovniku. Pad potražnje, odnosno usporavanje tržišta nekretnina, koje je evidentno na državnoj razini bacilo je tračak nade da će se cijene nekretnina konačno početi smanjivati. Međutim to, makar kad je dubrovačko područje u pitanju, nije slučaj. Dapače, cijene i dalje samo rastu. Za pojašnjenje čitave situacije konzultirali smo dugogodišnjeg iskusnog agenta za nekretnine Željka Ćapina.
Ispuhala potražnja
– Inflacija na globalnoj razini kod nas je još bila pojačana promjenom državne valute. U toj situaciji mnogi su se nastojali riješiti gotovog novca i uložiti ga u nekretnine. Tijekom inflacije dogodio se osjetan rast potražnje, a time i cijene nekretnina. U Hrvatskoj je prošle godine došlo do usporavanja tržišta nekretnina, što se posebno odrazilo na tržište u Zagrebu, kao najveće naše lokalno tržište. Pretpostavljamo da se radi o ispuhivanju potražnje koja je nastala kao rezultat rastuće visoke inflacije, u kombinaciji s niskim kamatama i najavama ukidanja APN-a. Inflacija je u stalnom padu, APN je ukinut, a kamate na stambene kredite rastu i za očekivati je da će se i potražnja za nekretninama još neko vrijeme smanjivati. Međutim, svako lokalno tržište ima neke svoje specifičnosti pa tako i dubrovačko tržište u odnosu na ostatak države – kazao nam je Ćapin ističući kako se hrvatsko tržište jako razlikuje među pojedinim regijama. Dubrovačko tržište tako, objašnjava nam agent za nekretnine, ima svoje specifičnosti u odnosu na ostatak države. Korijen je, naravno, primarno u turizmu.
Dubrovački paradoks
-Nažalost se većina stanova na području grada kupuje za potrebe turizma, što je segment potražnje dovelo daleko iznad nekih uobičajenih okvira za grad veličine Dubrovnika. Tako imamo paradoks da nikada nismo imali više stambenih jedinica, broj stanovnika stagnira ili pada, ovisno o dijelu grada, a na tržištu je sve manje stanova. Kupci stanova za turizam su uglavnom domaći ljudi koji žele uložiti višak novca, ali i stranci kojima je ulaganje u apartmanski turizam u Hrvatskoj oblik poslovnog ulaganja u kojem će na svoje visoke prihode platiti minimalne poreze, puno manje nego u državama iz kojih dolaze. Sve to ostavlja jako malo prostora za kupce koji stan kupuju za vlastite potrebe. Dugoročno gledano, radi se o trendu koji predstavlja realnu opasnost za budućnost grada kakvog poznajemo. Budućnost Dubrovnika ne bi trebala biti da njegovi stanovnici žive u okolnim selima, a da u gradu žive turisti, dok se zimi pretvara u grad duhova. To onda nije grad! To se onda drukčije zove, ali svakako ne grad. Što se tiče podjela po ostalim kriterijima, tu nema pravila. Kupci su svih dobnih i socijalnih kategorija – objasnio nam je Ćapin kojega smo pitali kakva je trenutna situacija sa cijenama. Posve konkretno, koliko jedna četveročlana obitelj treba izdvojiti za kupnju pristojnog stana u Dubrovniku ili bližoj okolici.
220 do 250 tisuća eura
-To ovisi o puno faktora. Lokacija, stanje nekretnine, starost stana i zgrade, lift, skale, parking, javni prijevoz, pogled, balkon, susjedstvo… Sve su to elementi koji utječu na vrijednost stana na tržištu. Ali ugrubo govoreći, za neki prosječni dvosobni stan, s pozitivnim i negativnim karakteristikama, na prosječnoj lokaciji, oko 220 do 250 tisuća eura. Ako ga nađu. Zapravo, nije više pitanje koliko će ga platiti, nego hoće li ga uopće naći – otkriva nam Ćapin napominjući kako oglasi mogu biti tek dobar orijentir, ali nisu mjerodavni za ozbiljniju analizu, jer nikad ne znate koja će prodajna cijena za određenu nekretninu u konačnici biti zaista i postignuta.
Unazad nekih desetak godina nemali je broj obitelji našao rješenje u Župi dubrovačkoj, na Zvekovici i ostalim okolnim područjima gdje su cijene stanova bile prihvatljive, podnošljive… Već godinama vidimo da su, ako je suditi po cijenama, i te lokacije postale deluxe i većini cjenovno nedostižne.
Prigradska područja
-Istina je da su cijene stanova u prigradskim područjima i susjednim općinama u stalnom rastu, ali u rastu su i cijene stanova u gradu pa je na kraju taj odnos otprilike uvijek podjednak. Možemo reći da razina cijene stanova u gradu diktira razinu cijene stanova u ovim nabrojenim područjima. Međutim, već godinama mlade obitelji iseljavaju iz grada i nalaze svoj dom u Župi, Konavlima, ili u mjestima zapadno od grada. I to ne samo radi cijene stanovanja, što je sigurno veliki razlog, nego i radi kvalitete života i svih pogodnosti koje sa sobom nosi život izvan urbanih središta; čist zrak, manje gužve, manje buke… – govori nam Željko Ćapin koji je u poslu s nekretninama već petnaestak godina i svjedočio je svim navedenim promjenama trendova, rastu cijena, kupoprodajama… Pitali smo ga stoga može li na osnovu sadašnjeg stanja dati neku prognozu za bližu budućnost.
-Nitko od nas nema kristalnu kuglu i iako intimno mogu prepoznati neke trendove na tržištu, bilo bi neozbiljno bilo što prognozirati – zaključio je Ćapin.
Piše: Ivana Mijić Vulinović
Foto: Ivan Pozniak/Privatna arhiva