Ako napravimo parking i na tome zgradu od 16 metara, koja će imati komercijalni sadržaj, možda će ljudi tu imati za kupiti cipele, odijelo, bez odlaska u Split. I to je interes građana – rekao je prije nešto više od godinu dana dubrovački gradonačelnik Mato Franković na temu izgradnje trgovačkog centra na prostoru bivše Remize. Dubrovniku, kao turističkom gradu treba veliki trgovački centar, jedan od onih kakve obilazimo po drugim hrvatskim gradovima. S tim će se složiti mnogi. No, ako je suditi po planovima koji se kuju već godinama, u bliskoj ili malo daljoj budućnosti mogli bismo ih dobiti nekoliko. No, pitanje je hoće li svi oni biti isplativi. Ipak je riječ o relativno malom tržištu od oko 42 tisuće stanovnika, iako nam se tijekom ljetnih mjeseci te brojke itekako ‘podebljaju’. Ovdje treba istaknuti kako su svi planirani shopping centri ipak tek u povojima, a za svakog od njih se prije ‘crtanja’ projekta treba najprije riješiti prostorno planska dokumentacija.
I stadion i trgovački centar
Krenut ćemo od Arene Lapad, projekta na mjestu današnjeg GOŠK-ovog igrališta, za kojega je Grad Dubrovnik još u kolovozu raspisao javni poziv za iskazivanje interesa za njenu realizaciju. Primarni je cilj dobiti nogometni stadion s 4500 natkrivenih mjesta s popratnim sadržajima koji zadovoljavaju stopostotne standarde HNS-a, UEFA-e i FIFE-a za odigravanje međunarodnih utakmica. Međutim, bez komercijalnog, odnosno trgovačkog centra takav projekt nikome ne bi bio isplativ. Stoga se nudi i mogućnost izgradnje trgovačko-zabavno-kulturnog centra s trgovačkim, ugostiteljskim i uslužnim prostorima. Međutim, na dvjestotinjak koraka udaljenosti u planu je još jedan trgovački centar – Mall of Lapad.
Dva na dvjestotinjak koraka
Naime, još 2016. godine tvrtka Sargasso u vlasništvu Zlatka Milića, najavila je projekt koji bi podrazumijevao rušenje postojećeg DOC-a i izgradnju dvoetažne garaže s 400-tinjak mjesta, trgovačkog centra te stambenog dijela s apart hotelom. No, i sam Zlatko Milić danas je svjestan da nema smisla graditi dva shopping centra jedan pored drugoga. Smatra, pisali smo u prošlom broju našeg tjednika, da je potrebno novo sagledavanje tog dijela Lapada te da projekt DOC postane zajednička tema s nogometnim igralištem u Lapadu.
Novi planovi za Radeljević i Remizu
No, ni DOC ni Arena Lapad nisu jedini shopping centri koji bi nam se mogli dogoditi u skoroj budućnosti. Treba svakako spomenuti veliki prostor na području bivše Remize i Radeljevića, koji je nedavno došao pod kapu istog vlasnika – Lovorka Miloševića. O njegovim se detaljnim planovima za gradnju na mjestu nekadašnje Remize malo toga zna, osim onoga što je već uvodno rekao gradonačelnik. Sukladno Urbanističkom planu uređenja cijele zone Libertas – Radeljević, zona bivše Remize prenamjenjuje se u suvremeni polivalentni poslovni centar s otvorenom i zatvorenom tržnicom s pratećim sadržajima (skladišta), poslovnim i stambenim sadržajima. Rasprava o planovima bivšeg vlasnika Pema vodila se na sjednici Gradskog vijeća u kolovozu 2021. godine, kada je pokrenuta procedura izmjena prostorno planske dokumentacije te stavljanja izvan snage postojećeg urbanističkog plana koji sagledava i Remizu i Radeljević. Gradonačelnik je tada rekao kako će se uvjeti gradnje na prostoru UPU-a Radeljević – Libertas postrožiti, a isti se mijenja jer nije usklađen s GUP-om. Smanjit će se i visina građevine koja na tom području neće moći biti veća od 16 metara.
—Sukladno važećem prostornom planu ništa ne prijeći tvrtku Pemo da krene u investiciju kako je to planirano izgradnjom zgrade visine 35 metara. Nisu se na to odlučili, imaju drukčiji koncept i žele ići u drugom smjeru – objasnio je tada Franković.
—Čovjek je kupio zemlju, njen je vlasnik i želi napraviti objekt koji će imati javni karakter jer će zadovoljavati dio potreba naših sugrađana – govorio je dalje gradonačelnik dodavši kako misli da je ovo dobra priča. Oporba se tada s njime baš i nije složila, a od vijećnika Andra Vlahušića doznali smo kako su se trebale graditi ‘dvije kocke’.
—Pemova arhitektura će biti na djelu, donio mi je projekt, to će biti dvije kocke – rekao je tada Vlahušić.
Što je planirao IGH?
U međuvremenu Milošević je kupio i prostor Radeljevića te je na taj način okrupnio svoj posjed na ukupno 24 tisuće metara četvornih u Gruškom polju, odnosno poslovnom dijelu Dubrovnika. Upravo je za cijeli taj prostor prije 10 godina izrađen i arhitektonsko urbanistički natječaj. Kako nam je na izložbi natječajni radova tada pojasnio predsjednik ocjenjivačkog suda i predstavnik raspisivača Branko Kincl prvonagrađenim rješenjem Arhitektonskog ureda Ante Kuzmanić na tom potezu predviđala se izgradnja shopping centra, tržnice, stambenih prostora, hostela, parkirališta te garaže. U to vrijeme projekt je treba realizirati tadašnji vlasnik prostora, Institut IGH, na čijim se stranicama mogao pronaći i opis projekat. Piali su tada kako se sadržaji na prostoru bivše tvornice ulja koncentriraju na sjevernom djelu parcele i mogu se podijeliti u četiri osnovne grupe: hotelsku, trgovačku, stambenu i garažno-servisnu. Garažno-servisni i skladišni prostori grupirani su u prostorima od podrumskih katova do prizemlja. Prva tri nadzemna kata namijenjena su hotelskim i trgovačkim sadržajima, te garaži, dok će na razini prizemlja biti riješeni glavni ulazi i vertikalne komunikacije prema hotelskim, trgovačkim i stambenim sadržajima. Prostori od četvrtog do jedanaestog kata namijenjeni su hotelskim i stambenim sadržajima, a na četvrtoj razini nalazi se trg, s kojeg je omogućen ulaz u stambene građevine. Unutar kompleksa Libertas planiralo se organizirati tri glavne grupe sadržaja: garažne, trgovačke i stambene. Unutar grupe trgovačkih sadržaja za parcelu Libertas trebao se osigurati i prostor za gradsku tržnicu, dok su se u podrumskim etažama trebali napraviti garažni, servisni, te prateći i skladišni sadržaji tržnice. Garažni prostori bit će povezani s garažom na parceli Radeljević i u funkcionalnom smislu činiti cjelinu. Inače, u vrijeme mandata Andra Vlahušića garaža na prostoru Remize je smanjena s 400 na 200 parkirnih mjesta.
Trgovine i u sklopu terminala u Gružu
Iako ne bi trebalo biti riječi o klasičnom shopping centru, uvjerava nas predsjednik Luke Dubrovnik Željko Raguž, trgovački sadržaji planirani su i u Gružu, u sklopu budućeg terminala za brodove na kružnim putovanjima. O trgovačkim sadržajima u sklopu luke govorilo se još 2010. godine, na potpisivanju drugog ugovora između Lučke uprave Dubrovnik i Europske banke za obnovu i razvoj. Tadašnji ministar financija Ivan Šuker izjavio je kako bi volio potpisati i treći ugovor s EBRD-om, čime bi se omogućio nastavak radova na modernizaciji luke Dubrovnik kada bi se trebao izgraditi novi putnički terminal, autobusni kolodvor, trgovački centar, zabavni te ostali planirani sadržaji. Četiri godine kasnije prikupljale su se ponude za gradnju terminala, a na obuhvatu od oko 25 tisuća metara četvornih na kojima je, isticali smo 2014. godine, trebao smjestiti terminal, shopping centar, prostor za parking 700 vozila te novi kolodvor. Vrijednost koncesije procjenjuje se na oko 750 milijuna eura. Korak dalje u planiranju ovih sadržaja otišlo se 2014. godine kada su se prikupljale ponude za koncesionara. Ovdje nećemo ulaziti u sve ono što se događalo s nesuđenim koncesionarom, francusko turskim konzorcijem, ali ćemo spomenuti tek kako je za putnički terminal bio proveden i natječaj za izradu idejnog arhitektonsko-urbanističkog rješenja. Prvu nagradu dobio je dipl. ing. Alfred Michael Schluder. U svom rješenju on, između ostalog navodi, kako je na razini prizemlja prostor između terminala za cruisere i autobusnog kolodvora projektiran za servisne funkcije, prodaju karata i ulaze prema parkiralištu, dok bi se pored većeg trgovačkog dijela, uzduž unutarnje ulice (malla) smjestila i tržnica. Danas oko terminala imamo sasvim drukčiju situaciju. U tijeku su, naime, izmjene Urbanističkog plana uređenja Gruškog akvatorija kojima će kako su naglasili iz Grada Dubrovnika, redefinirati koncesijsko područje Luke Dubrovnik čime će se steći uvjeti da se konačno nakon 32 godine dodjeli koncesija za izgradnju Terminala za brodove na kružnim putovanjima na području Luke Dubrovnik. Predsjednik Luke Dubrovnik Željko Raguž za sad ne može iznijeti nikakve konkretne planove, ali kad je u pitanju trgovački centar, on je u planu.
‘To su ozbiljni poslovni ljudi’
—U planu je, ali ne megalomanski nego u skladu s terminalom i veličinom grada. Bit će to nešto slično kao što je u Zračnoj luci, većinom za putnike i ništa većeg tipa – kratko nam je rekao. Ne treba zaboraviti ni na već postojeće objekte trgovačkog tipa poput Mercantea ili pak robnih kuća Minčete i Srđa, ali i trgovačkog centra u Župi dubrovačkoj. Hoće li za sve njih biti mjesta na ovako malom tržištu? Nešto je kratko o tome govorio za prošli broj DuLista i Zlatko Milić, koji je rekao kako će uspjeti onaj tko prvi napravi shopping centar u Gradu.
—Svi ostali su u gubitku jer ovaj grad ne treba pet trgovačkih centara – rekao nam je prošlog tjedna Milić. Nešto drukčijeg razmišljanja je predsjednica Županijske komore Dubrovnik Nikolina Trojić.
—Ne mislim da je itko tko ulazi u taj posao naivan. Nisu to djeca. To su ozbiljni poslovni ljudi koji su napravili istraživanje tržišta i sigurna sam da će odabirom i butiga i sadržaja unutar svog prostora targetirati određenu grupu ljudi i da znaju što će od toga dobiti. Ne mislim da će se dogoditi tu naivno četiri, pet novih shopping centara pa će se onda zatvoriti jer ih neće imati tko posjećivati. Posao se tako ne radi, kod nas više nema tako naivnih ljudi. Oni će jako dobro komunicirati sa svojom publikom. Nisam nigdje vidjela koji su im planovi, ali prostora sa sadržajima kod nas nedostaje – ističe Nikolina Trojić te kao primjer navodi neke centre u Zagreba koji u svom sklopu imaju i igraonice za djecu. Roditelji ih ostave na igri, a oni usput pođu nešto i kupiti što im treba. Ponovila je kako svi oni koji planiraju trgovačke centre po Dubrovniku nisu naivni.
—Zakon brojki definira ponašanje – malo tržište, iznimno usko gravitacijsko područje i nitko neće tu ići raditi klasične shopping centre u kojima će očekivati veliku navaliju ljudi. Oni će to sigurno raditi prema unaprijed definiranim određenim skupinama ili određenim ponudama koje su drukčije u odnosu na ono što danas imamo – rekla je Trojić.
PITALI SMO VAS
Naš suradnik Marko Tolja pitao je sugrađane ima li potrebe za četiri shopping centra
MARIJA PERKOVIĆ (62)
turistički radnik
Mislim da nam ne trebaju četiri shopping centra i da je ovo što sad imamo previše. Za ovako mali grad i za ovako malo stanovnika meni je to suludo. Kad turisti dođu ne troše, pogotovo u ovih zadnjih par godina. Moja djeca naručuju robu preko interneta pa uzmu i meni što mi treba. U gradu se ne može naći ništa, a ne znam hoće li se situacija promijeniti ako se i otvori shopping centar. Svakako, četiri shopping centra, uz onaj u Župi, je previše. Možda bi onaj u Radeljevića najprije zaživio i taj bi bio dovoljan.
KSENIJA VUKMANIĆ (60)
knjigovođa
Četiri mi se čine previše za ovaj grad. Gosti me stalno pitaju gdje mogu nešto kupiti i nikad ne znam gdje da ih pošaljem, uglavnom im rečem za DOC ili Mercante, eventualno Robna kuća. Meni je više žao što ljudi iz Dubrovnika ne mogu jednostavno doći do Župe, do Sub Citya. Recimo u Zagrebu do svakog shopping centra ima besplatan autobus. U Dubrovniku bi jedan bio dovoljan, eventualno dva, ali četiri su stvarno previše.
ANA PEKOVIĆ (36)
turistički vodič i profesorica
Možda nam ne trebaju baš četiri, ali da nam jedan ili dva trebaju to je definitivno. Ja uglavnom kupujem online ili kad pođem do Splita i Zagreba. U gradu stvarno rijetko kupujem robu. Turisti kada dođu žele obaviti i shopping. Kada me pitaju gdje mogu poći nešto kupiti uvijek im objasnim da ovdje nemaju baš prilike za tim. Ako mi domaći trebamo nešto poći kupiti, pogotovo za neku prigodu, idemo u neki drugi grad jer ovdje nema baš izbora i svi isto izgledamo.
ZVONKO POLIĆ (70)
umirovljenik
Možda nam četiri baš ne trebaju, ali jedan svakako da. Kako sam sad ostao bez auta vidim da se sve prebaciva u Župu. Ne mogu ići tamo za svaku sitnicu, treba nešto u gradu napraviti. Svakako je poželjno imat shopping centar u gradu. Može ih biti i više samo da nije ovako kao sada, ne mora biti prevelik i treba se paziti na broj parkirnih mjesta. Ja robne kuće ne smatram shopping centrom, tamo se nema što kupiti.
GRACIJELA BRKOVIĆ (50)
njegovateljica
U gradu nam treba barem jedan centar, ali da ima sve što nam treba. U Župi je jako loš izbor, tamo jako rijetko kupujem, iako ne biram butige nego ako mi se što svidi kupim. Stvarno svuda od Lapada do Župe nešto nalazim. Ne idem ni u Split, ni u Zagreb u shopping, niti naručujem online.
Objavljeno u tiskanom izdanju 19. listopada 2022.