Prošli sam put pisala o obvezama vlasnika stanova, najmodavaca i podstanara, odnosno najmoprimaca. Sad ću se, kako sam i najavila, posvetiti samom ugovaranju najma stana i njegovom raskidanju, jer primjećujem da i po tom pitanju mnogima stvari nisu baš najjasnije.
Ono što svima koji moraju u podstanarstvo savjetujem je da inzistiraju na ugovoru. Kao i onima koji su već u podstarstvu ‘na crno’ – tražite od najmodavca rješavanje odnosa ugovorom, kako Zakon i nalaže. Koliko je to bitno svjedoče brojne situacije gdje su se podstanari našli u, malo je reći, nezavidnoj situaciji. Tako se primjerice vlasnik stana sjetio da mu je bolja zarada od turističkog najma pa je svojim podstanarima naložio iseljavanje kroz tjedan dana. Ili najmodavcu naprosto ‘šune’ da je dogovorena najamnina mala pa je preko noći odluči povećati, a ‘ako vam ne odgovara znate gdje su vam vrata, ima tko će’. Puno je sličnih primjera. Naravno da je bilo i zasigurno ima situacija gdje su se i vlasnici stanova našli u problemima s podstanarima koji ne plaćaju najamninu na vrijeme, unište namještaj, ne poštuju kućni red, uznemiravaju susjede i slično. U svakom slučaju adekvatan ugovor je i zakonska obveza, ali i zaštita za obje strane.
Sastojci ugovora
U prošloj sam kolumni istaknula da ugovor o najmu stana mora biti u pisanom obliku, međutim nisam navela koji su njegovi bitni sastojci. Naime, ovaj ugovor treba sadržavati slijedeće podatke: ugovorne strane, opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi, te odredbe o primopredaji stana.
Otkazivanje i raskid
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste njime suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito ako: najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem, stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca, ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom, ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje, te ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
Međutim preduvjet za otkazati ugovor o najmu stana je da najmodavac prethodno pisano opomene podstanare da u roku od 30 dana otklone razloge za otkaz. Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu.
Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako: najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili, preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca. Vlasnik stana tada raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.
Savjetovala sam vas da sklopite svakako ugovor u najmu stana, međutim zbog navedenoga ne bih vam, ukoliko ste vlasnik stana, preporučila sklapanje ugovora o najmu na neodređeno vrijeme.
Najmodavac također ima pravo otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati. U tom je slučaju najmoprimcu dužan osigurati drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.
Način otkazivanja
Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno. Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca. Postupak prokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.
Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.
Obnova ugovora na određeno
Ukoliko ste sklopili ugovor o najmu stana na određeno vrijeme trebate voditi računa o slijedećem; on će se, po sili zakona, smatrati prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca. Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka ove obavijesti ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.