Hrvatska bi krajem 2023. godine trebala dobiti prvi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, o čijem se nacrtu dosta govori posljednjih tjedana. Njime se želi povećati efikasnost upravljanja zgradama, no prije nego se definira konačni prijedlog, provest će se i javno savjetovanje. Za komentar nacrta Zakona upitali smo direktora Domouprave Dubrovnik Pera Milkovića.
—Osnovnu podlogu nacrtu novog zakona čini Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz 1997. godine i mnoge se stvari, posebno kada govorimo o zajedničkim dijelovima zgrade, neće mijenjati. Međutim, sadašnjim nacrtom upraviteljima se daju puno veća prava, ali i obveze – ističe Milković, no navodi i kako dosta stvari nije do kraja definirano. Svakako pozdravlja povećanje pričuve na 3,06 kuna po kvadratu što bi i upraviteljima itekako olakšalo posao.
—Na taj bi se način akumuliralo više sredstava na računima zgrada, one bi imale jači proračun te bi mogle ulaziti u neke investicije – smatra Milković.
Pričuva je svojevrsna štednja zgrade
—Vrijeme ide naprijed, treba živjeti u skladu s europskim standardima i ne može se dogoditi da u centru Dubrovnika imamo zgradu s oronulom fasadom. Pogledajte samo Austriju ili Njemačku, tamo se ne može dogoditi da pročelja zgrada koja gledaju na glave ulice i trgove stoje neuređena. Mislim da u tom smjeru ide i ovaj zakon – iznosi dalje Milković. Neke zgrade, govori nam, i nakon 40 godina imaju minimalni iznos pričuve od 1,53 kune po kvadratu, što znači da primjerice zgrada s pet stanova može u 10 godina skupiti tek 20 tisuća kuna. A s tim se ne može obnoviti niti fasada ni krov. Neke zgrade, primjerice, sad ne mogu skupiti novce niti za opiturati ulazna vrata.
—S tolikom pričuvom ne mogu se namiriti ni oni osnovni, zakonski zahtjevi zgrade. Ako pričuva bude 3,06 kuna po kvadratu, mislim da ne bi trebalo biti problema. Sve zgrade koje su organizirane i koje već sad imaju pričuvu preko 2,75 kuna su stabilne, dok su većinom svi naši problemi vezani za one s pričuvom od 1,53 kune. Suvlasnici trebaju shvatiti kako pričuvu ne plaćaju Domoupravi, iako mi šaljemo uplatnice, pričuva je akumuliranje sredstava za zgradu, svojevrsna štednja. To su sredstva zgrade koja se troši na sve ono što je propisao zakon i na ono što suvlasnici žele, primjerice obnoviti fasadu. Mi samo primamo njihove naloge i ništa izvan onoga što je zakon propisao ne možemo raditi bez njih. Ako pričuva bude propisana na 3,06 kuna, i nama će posao biti puno lakši jer će zgrade biti financijski stabilnije.
Nije problem odmah izaći na hitnu intervenciju…
U medijima je posebno odjeknula vijest kako će se upravitelji kažnjavati ako u roku od tri sata kod hitnih intervencija ne pošalju meštra.
—To neće biti nikakav problem ako pričuva bude minimalnih 3,06 kuna po kvadratu. Ako zgrada ima novaca, nama nije nikakav problem naći izvođača koji će u roku od tri sata izaći na teren. Međutim, svatko od njih manje, više zna kako koja zgrada stoji. Ako izvođač zna da će tu biti popravka za primjerice 40 tisuća kuna te je svjestan da taj iznos neće moći naplatiti kroz dvije, tri godine, neće htjeti obaviti posao. Neće kreditirati zgrade, a svaki mjesec mora platiti PDV i ljudima isplatiti plaću. Ako bude imao godišnje dvije, tri takve zgrade na kojima se neće uspjeti naplatiti, može zatvoriti tvrtku – objašnjava nam direktor Domouprave.
—No, ako pričuva bude zakonom regulirana, tu neće biti problema jer će se akumulirati dovoljno sredstava na računima zgrada te će kod prijave kvara izvođač brže izaći na teren i sanirati ga jer će mu sve biti uredno plaćeno. Ali ako mu se dva puta ne plati, treći put sigurno neće doći – smatra Milković. Dobra strana ovog zakona po njemu je i kažnjavanje vlasnika koji u svoj stan ne želi pustiti upravitelja u slučaju kada zbog puknuća cijevi u njegovom stanu popluta stan ispod.
—Mi sad ne možemo ući u stan ako nas vlasnik ne želi pustiti. Sve ovisi o njegovoj dobroj volji, a mi nemamo pravni alat za drukčije postupati. Sad je prijedlog da se takve osobe kazne, što je dobro jer će riješiti puno stvari na terenu – iznio je direktor Domouprave.
DOBAR DOM O NACRTU ZAKONA
‘Svaki suvlasnik podlijegat će pričuvi’
Donošenje prvog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada u Republici Hrvatskoj ima za cilj objedinit sve uredbe i pravilnike sukladno zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u jedan zakon sa svrhom kvalitetnijeg i efikasnijeg upravljanja i održavanja stambenih zgrada. Njime bi se trebala, uz obveznu provedbu prinudnog upravljanja, preciznije definirati obvezno osiguranje zgrade, odnosno zajedničkih prostora i instalacija, itd… Trebala bi se podići i etalonska vrijednost nekretnine, samim time i visina minimalne pričuve na očekivani iznos veći od 3,00 kn/m², što je jako dobro za većinu stambenih zgrada, a pogotovo one s niskim budžetom, odnosno s konstantno niskom akumulacijom sredstava pričuve. Time će se svakako olakšati redovno održavanje zgrada, samim tim i bolja kvaliteta suživota za same suvlasnike – navode za DuList iz dubrovačke tvrtke Dobar dom. Govoreći o nacrtu Zakona, čije se usvajanje očekuje krajem 2023. godine, iz ove tvrtke naglašavaju kako su suvlasnici i upravitelji do sad funkcionirali temeljem Zakona o vlasništvu te određenim uredbama i pravilnicima. Prvim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada preciznije će se definirati prava i obveze suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja stambenih zgrada.
—Zakonom bi se trebalo definirati nametanje prinudne uprave za objekte koji se ne žele pravodobno odlučiti za redovno upravljanje. Svaki suvlasnik, što je i cilj, podlijegat će pričuvi, redovnoj ili izvanrednoj, ovisno o njihovoj svijesti ili će podlijegati financijskim sankcijama. Definirat će se i preciznije obveze upravitelja, koji će također podlijegati sankcijama ako se ne odazovu hitnim intervencijama u određenom vremenu – navode iz tvrtke Dobar dom te još jednom naglašavaju kako je cilj donošenja prvog zakona koji se bavi ovom tematikom, kvalitetnije i efikasnije upravljanje stambenim zgradama te osiguranje komfornijeg i kvalitetnijeg suživota samim suvlasnicima.
Objavljeno u tiskanom izdanju 30. studenog 2022.