Ako gledamo stanje samo u kategoriji stanova koja je većini naših sugrađana i najzanimljivija, onda već godinama svjedočimo rastu cijena nekretnina koji nažalost ne prati i rast kupovne moći pa smo tako na začelju ljestvice po priuštivosti nekretnina, odnosno omjeru između medijalne cijene kvadratnog metra stana i prosječnog neto dohotka po zaposlenom. Primjerice, već 2016. Dubrovnik je bio među top 5 jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj s najmanjom priuštivosti nekretnina i njegovi stanovnici su za prosječni godišnji dohodak sebi mogli priuštiti 4,3 metra kvadratna stambenog prostora. Do 2019., zadnje godine za koju postoje podaci, Dubrovnik je postao sredina s najmanjom priuštivosti nekretnina pri čemu se za prosječni godišnji dohodak moglo priuštiti svega 3,1 metra kvadratna stana. U isto to vrijeme stanovnik Zagreba mogao je sebi godišnjom zaradom priuštiti 6,8 metra kvadratna stana, a stanovnici Zadra i Splita 5 odnosno 4,2 metra kvadratna – ističe ekonomski stručnjak i prorektor za poslovanje Sveučilišta u Dubrovniku Nebojša Stojčić, o rezultatima istraživanja utjecaja turizma na priuštivost nekretnina koje je ovo ljeto ugledalo svjetlo dana. Riječ je o radu ‘The effect of tourism activity on housing affordability’, odnosno ‘Učinci turizma na priuštivost nekretnina’ koji je objavljen u prestižnom Annals of Tourism Research, jednom od top 5 svjetskih časopisa iz područja turizma i drugom najboljem iz područja sociologije. Stojčić je surađivao s domaćim istraživačima, Maruškom Vizek s Ekonomskog instituta i Josipom Mikulićem s Instituta za turizam.
—Rad je proizvod jednog većeg projekta TOURCRO nekolicine hrvatskih znanstvenika koji se već drugu godinu provodi uz financiranje Hrvatske zaklade za znanost. Na ideju o istraživanju došli smo već prije nekog vremena, ali je do njenog sazrijevanja i pretakanja u oblik projekta došlo tek 2019. Naime, zamah koji je naš turizam doživio u proteklom desetljeću, imao je i one manje dobre strane o kojima se u javnosti toliko ne govori. Svjesni da u Hrvatskoj postoji tek nekolicina istraživanja koja se bave tom temom, osmislili smo projekt koji je za cilj inicijalno imao istražiti utjecaj turizma na tržište nekretnina – kazao je. Međutim, kako su dublje ulazili u priču i analizirali kanale kroz koje se učinci turizma prelijevaju na ostatak gospodarstva, uvidjeli su da je nekretninski dio samo mali dio priče i istraživanje su proširili i na među-sektorske učinke na tvrtke i prostorne dosege tih učinaka.
—Iduće godine u planu je nastavak istraživanja kroz koji nastojimo odgovoriti na pitanje jesu li zapravo koristi od oblika turizma kakav imamo veće od njegovih troškova po lokalno stanovništvo. Dio istraživanja kojim smo se do sada bavili, a koji se tiče utjecaja na priuštivost nekretnina je i na svjetskoj razini relativno neistražena tema. Postojeća istraživanja uglavnom se bave utjecajem na cijene nekretnina, ali je pitanje priuštivosti nekako u drugom planu. Nas je zanimao upravo taj aspekt s obzirom da je on od osobite važnosti za kvalitetu življenja lokalnog stanovništva. Tema je prepoznata kao relevantna i naši rezultati su ovog ljeta objavljeni u Annals of tourism research, jednom od svjetskih top 5 znanstvenih časopisa iz područja turizma – rekao je Stojčić.
Naime, istraživanje je obuhvatilo razdoblje od 2012. do 2018. tijekom kojeg su, kako kaže, nastojali za svaki grad i općinu u Hrvatskoj procijeniti izloženost masovnosti, sezonalnosti i sveukupnu ranjivost na turistička kretanja korištenjem nedavno razvijenog indeksa ranjivosti lokacije na turizam.
—Utvrdili smo da je u promatranom razdoblju na gotovo cijelom obalnom području došlo do porasta ranjivosti na turistička kretanja, ali i da je na kraju promatranog razdoblja znatno veći udio gradova i općina u kojim je zabilježena turistička aktivnost. Zanimljivo je da Dubrovnik u ovom razdoblju nije bio u skupini najranjivijih destinacija, dijelom zbog činjenice da kod nas prije pandemije sezonalnost nije bila toliko ograničena u ljetnim mjesecima kao u nekim drugim dijelovima zemlje i sezona je trajala znatno duže – ističe.
Iseljavanje stanovništva…
Kad se govori o učincima turizma na mogućnost kupnje nekretnina kod lokalnog stanovništva, postoji pozitivna i ona – manje pozitivna strana priče.
—Pozitivna verzija priče kaže kako dionicima uključenim u lanac dodane vrijednosti turizma raste kupovna moć što bi u konačnici trebalo doprinijeti većoj kupovnoj moći i kvaliteti življenja. Ona manje pozitivna verzija kaže da zbog rasta intenziteta dolazaka dolazi do gentrifikacije destinacija, pretvaranja stambenih nekretnina u smještajne kapacitete, iseljavanja stanovništva i gubitka autohtonosti – rekao je dodavši također da ih je zanimalo jesu li učinci povećanja intenziteta turizma značajniji od onih povezanih s njegovom sezonalnosti.
— Naime, proteklih godina niz je kolega znanstvenika upozorio na činjenicu kako Hrvatsku odlikuje najviša stopa sezonalnosti turizma na Mediteranu. I naši rezultati u ovom dijelu istraživanja ukazali su kako je učinak sezonalnosti na priuštivost nekretnina snažniji od učinaka masovnosti. Takve učinke može se povezati s procesima kao što su nestabilnost zaposlenja i primanja sezonalnih radnika, periodična prenapučenost, niska iskoristivost kapaciteta što sve skupa negativno djeluje na kvalitetu življenja, ali i umanjuje sposobnost rješavanja stambenog pitanja lokalnom stanovništvu – kazao je Stojčić. Ističe kako niska priuštivost nekretnina predstavlja problem za sve kategorije domaćeg stanovništva, a posebice za mlade koji praktično nemaju šanse riješiti svoje stambeno pitanje i prisiljeni su tražiti svoju sreću negdje drugo.
— Problem predstavlja ograničenje i pružanju nekih temeljnih javnih usluga jer bez mogućnosti rješavanja stambenog pitanja postaje gotovo nemoguće dovesti stručnjake, ali i one koji će obavljati neke svakodnevne poslove za koje nema dovoljno domaće radne snage. U konačnici to vodi jednoj sveopćoj paralizi odnosno stanju u kojem kratkoročni turizmom pokretan rast srednjoročno prijeti pretvoriti se u turizmom pokretano nazadovanje – dodao je ističući kako je ovo istraživanje prvo koje se bavilo utjecajem sezonalnosti i intenziteta na priuštivost nekretnina, ali nije prvo koje je upozoravalo na njihove negativne učinke.
—Već su ranije znanstvenici, među njima i oni hrvatski, u svojim istraživanjima upozoravali kako model kakav njegujemo vodi smanjenoj sklonosti obrazovanju. U nastavku našeg istraživanja mi smo došli i do spoznaja da su zapravo mogućnosti rasta poduzeća manje nego u sredinama koje imaju diverzificiraniju ekonomsku strukturu. Rješenje koje svi zazivaju je ono promjene modela turizma kakav znamo. Međutim, mi moramo biti svjesni da je u većini gospodarstva u svijetu turizam nadgradnja aktivnosti primarnog i sekundarnog sektora, a ne glavni pokretač. U tom kontekstu nije dovoljno samo promijeniti oblik turizma kakav znamo, nego tražiti i poticati diverzifikaciju gospodarstva kroz razvoj djelatnosti koje mogu uz njega egzistirati – naglasio je.
Situacija od 2019.
Na pitanje je li Dubrovnik i dalje u skupini ‘najranjivijih destinacija’, Stojčić odgovara kako u ovom trenu nije moguće dati odgovor s obzirom na to da sezona još traje i za odgovor na takvo pitanje trebat će napraviti osvrt na kraju godine. A postoje li pretpostavke da je Dubrovnik i dalje sredina s najmanjom priuštivosti nekretnina, Stojčić kaže kako se podaci o priuštivosti nekretnina kod nas uobičajeno računaju s vremenskim pomakom.
—Uzrok tome je dostupnost podataka. Naime, podaci o prosječnim godišnjim dohotcima na razini jedinica lokalne samouprave u pravilu se objavljuju s vemenskim odmakom. Tako i Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske za 2020. godinu iz srpnja 2021. kojeg svake godine izdaju Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i Ekonomski institut navodi kao zadnje dostupne podatke o priuštivosti nekretnina upravo one iz 2019. Izgledno je da su se prethodni trendovi na našem području prelili i u 2020. godinu. S jedne strane, i u 2020. nastavljen je rast ostvarenih medijalnih cijena metra kvadratnog stanova i obiteljskih kuća. S druge strane, značajan dio prošle godine prošao je u stanju lockdowna, a i turistički dolasci bili su daleko od razina kojim svjedočimo ove godine. Sve to ograničilo je mogućnosti rasta plaća na našem području. Za konkretne podatke morat ćemo se strpiti još neko vrijeme, ali na temelju dostupnih informacija već sada je izgledno da ćemo i dalje biti među sredinama s najnižom priuštivosti nekretnina u Hrvatskoj – zaključio je Stojčić.
Objavljeno u tiskanom izdanju 8. rujna 2021.