Slobodno možemo reći kontroverzni prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada Vlada je uputila u prvo saborsko čitanje i vrlo je izgledno da će u konačnici biti usvojen. Zašto kontroverzni? Iz više razloga! Najprije, postavlja se pitanje njegove ustavnosti.
Neustavnost?!
Naime, članak 3. Ustava jamči nepovredivost prava vlasništva i jednakost kao najviše vrednote ustavnog poretka Republike Hrvatske. Članak 14. Ustava propisuje da su svi pred zakonom jednaki. Potom se člankom 48. jamči pravo vlasništva, a u članku 49. poduzetnička i tržišna sloboda kao temelj gospodarskog ustroja Republike Hrvatske. Nadalje se država obvezuje osigurati jednak pravni položaj na tržištu svim poduzetnicima. Točno je, i to stoji u Ustavu, da se vlasnička prava i poduzetnička sloboda mogu ograničiti zakonom, ali samo i isključivo ukoliko je to u interesu Republike Hrvatske. Ovim će se zakonom nesumnjivo ograničiti pravo vlasništva i poduzetnička sloboda. I treba onda odgovoriti na pitanje je li to zaista u interesu Republike Hrvatske, odnosno njenih građana?! Moram se ovdje spomenuti i Zakona o suzbijanju diskriminacije koji zabranjuje stavljanje u nepovoljniji položaj bilo koje osobe, između ostalog, na temelju imovnog stanja.
Prije nego pojasnim zašto smatram da je ovaj prijedlog Zakona, u dijelu koji se odnosi na kratkoročni najam, neustavan, moram istaknuti kako se slažem sa svima koji zagovaraju žurno rješavanje problema stihijske apartmanizacije. Da, red se treba uvesti, ali ovo nije način! Poduzetnicima koji su kupili poslovne apartmane i druge poslovne prostore, a hoće li ih smjeti koristiti u poslovne svrhe ovisi o milosti suvlasnika zgrade, nesumnjivo je posve neopravdano ograničavanje prava vlasništva te poduzetničke i tržišne slobode. Oni su diskriminirani u odnosu na poduzetnike kojima suglasnost nije potrebna, jer su stvari riješili prije stupanja na snagu novog zakona ili zato što imaju preko 80 posto vlasništva pa im suglasnost nije ni potrebna. I to nipošto nije i ne može nikako biti ograničavanje prava vlasništva i poduzetničkih sloboda u interesu Republike Hrvatske. I zato je neustavno!
Mješanje ‘baba i žaba’
U više aspekata ovim su zakonskim prijedlogom izmiješane ‘babe i žabe’. Nisam urbanist, ali kao laik, građanin ne mogu se ne zapitati mogu li se zaista u isti koš stavljati vlasnici stanova namijenjenih stanovanju s vlasnicima poslovnih apartmana i drugih poslovnih prostora. To su dvije posve različite kategorije; prva je stanovanje, a druga poduzetništvo. Gdje je logika da ja kupim poslovni apartman ili drugi poslovni prostor i onda ga tek uz milost suvlasnika zgrade u kojoj se nalaze mogu koristiti u svrhe za koje sam ga kupila, poslovne?! Ako poslovni prostor ne mogu koristiti u poslovne svrhe, onda sam prevarena! Nemam poslovni prostor! A ako ga pak koristim za stanovanje kršim zakon, jer mu namjena nije stambena nego poslovna. Za što ću ga onda koristiti? A čemu služi GUP? Svaki grad ima GUP i PPU. U njemu je određeno koja je stambena, koja poslovna zona, odnosno zgrada. Prema tome, ako sam kupila stan u stambenojzgradi, onda se tu živi, a ne afitava. Ako sam kupila poslovni apartman ili drugi poslovni prostor, onda se po samom nazivu zna njegova namjena. I postavljati mi uvjet traženja suglasnosti od suvlasnika da ga koristim u poslovne svrhe je neustavna i nema nikakve osnove. I kod mješanih, odnosno stambeno–poslovnih zgrada, vrlo je jednostavno, odnosno trebalo bi biti. Trebalo bi se znati koji su dijelovi tih zgrada namijenjeni stambenoj, a koji poslovnoj namjeni.
A što je s POS-om u Solitudu?
Na koncu, to što država ne uspijeva provesti politiku stambenog zbrinjavanja, pa nam ljudi, naročito mladi, iseljavaju jer si ne mogu osigurati krov nad glavom, je promašaj vladajućih. Ne samo ovih da se razumijemo, nego i svih prije njih. Prebacivati gotovo u potpunosti odgovornost za rješavanje ‘krova nad glavom’ onima koji ga nemaju na građane pomalo mi nalikuje na onaj stari sustav bivše države. Ti imaš previše, pa daj onome koji nema! Možda je to ‘po Božju’, humano, i činjenica jest da se u ostalim europskim državama raznim mjerama potiče davanje stanova u dugoročni najam, ali kod nas kao da se čitava politika stambenog zbrinjavanja ide prebaciti na građane, vlasnike stanova. Istovremeno u zaborav padaju obećanja, kako državne tako i lokalne vlasti, o izgradnji stanova za mlade obitelji. Da, imamo Mokošicu, ali gdje nam je Solitudo? U koji je prema obećanjima gradske vlasti davnih dana trebalo biti useljeno, a nije položen ni kamen temeljac. Spominjalo se i Pobrežje koliko pamtim… Pojeo vuk magare!
Ucjene, prijetnje, mito, zloća
Ovaj Zakon, po mom sudu, može napraviti jako puno štete po pitanju povećanja više vrsta prekršajnih i kaznenih djela. Opće je poznato da su, uz konflikte bračnih partnera naročito pri razvodu, najčešće svađe i fizički obračuni koji završe na policiji i sudu, oni međususjedski. Pravosudni nam je sustav i tako prezagušen i spor. E pa zamislite sad kad jedan susjed izdava turistima, a drugi to poželi učiniti nakon stupanja na snagu novog zakona. Prvome suglasnost drugoga ne treba, ali zato drugome treba suglasnost prvoga. I ovaj mu je uskrati. Prvi od iznajmljivanja živi odlično, još se drugome podsmijava dok vodi goste u apartman. A drugome prazan stan i vezane ruke. Da, naravno, može ostati fin, pristojan, poštovati zakon, ali budimo realni – znamo kakva je ljudska priroda. A u toj je prirodi također borba za opstanak. Nekoć u prirodnoj džungli, danas tržišnoj, džungli kapitala. Naravno da će mnogima o čijoj suglasnosti ovisi hoće li netko ‘natući’ na tisuće eura kroz samo jednu sezonu ‘kliknuti’ da se ta suglasnost može fino unovčiti. I dolazimo tako do čega? Ucjena, mita i korupcije pa i ljubomore i jednostavno zloće. E sad zamislite jednog od onih koje gledamo već, ne godinama, nego desetljećima po Gradu u autima koji koštaju k’o stan, a znamo da nikad nisu što se reče ‘digli teže od ožice’, javna je tajna čime se bave i kako dolaze do love. Kao što je i svima poznato čime su se sve spremni poslužiti da dođu do cilja pa bio to poslovni prostor ili pak, od 1. 1. 2025. suglasnost za afitavanje. Dakle, ovaj zakon otvorit će prostora i za prijetnje i da ne idemo dalje što još ako ni prijetnje ne urode plodom.
Javna rasprava
Nijedan zakon ne može stupiti na snagu prije nego prođe javnu raspravu. Toplo se nadam da će se u nju uključiti što više relevantnih subjekata: od struke, preko udruga, do samih gra
đana. I da će se ‘kriva Drina’ ispraviti prije nego li poteče.
IZ ZAKONA O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA O kratkoročnom najmu
‘Vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom’ – propisuje Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Kvalificirana većina je, navodi se u Zakonu, ‘većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 posto ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80 posto suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige’.
‘Odredbe ovoga Zakona koje se odnose na kratkoročni najam stana i/ ili najam stana za radnike na odgovarajući način odnose se i na takve oblike korištenja poslovnih apartmana, stanova u kojima se obavlja ugostiteljska djelatnost odnosno pružaju ugostiteljske usluge i poslovnih prostora u zgradama’ – stoji također u prijedlogu Zakona.