Dileme više nema! 1. siječnja 2025. stupaju na snagu dva nova zakona čiji su prijedlozi kroz ovu godinu izazvali najveću lavinu u javnosti. Riječ je naravno o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada i Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti čije su odredbe vladajući konačno, pohvalili su se, u potpunosti uskladili. Pisali smo o njihovim rješenjima čitavo vrijeme, od inicijative, kroz javno savjetovanje, po njegovu završetku… Paralelno smo pomno iščitavali zakonske članke i konzultirali se u pogledu tumačenja sa strukom. Ono što i dalje izaziva najviše nedoumica, prijepora i protivljenja je pitanje retroaktivnosti, kao i ‘trpanje u isti koš’ stambenih, poslovnih i stambeno-poslovnih zgrada. Prvo u praksi znači da će i ‘stari’ iznajmljivači morati, u roku od 5 godina, dobiti suglasnosti za kratkoročno iznajmljivanje. U suprotnom, ako ih ne dobiju, morat će se prestati baviti tom djelatnošću. Iz drugog navedenog pak, makar ako se vodite zakonskim odredbama, proizlazi da ćete suglasnost suvlasnika trebati neovisno o tome jeste li vlasnik ‘normalnog’ stana ili poslovnog apartmana ili pak poslovnog prostora u zgradi. Da ne bude zabuna, prije negoli vam predstavimo što su nam na upite odgovorili iz dva nadležna ministarstva, evo vam još jednom na uvid zakonske odredbe!
Zakoni jasni
U Zakonu o upravljanju i održavanju zgradama stoji: ‘Odredbe ovoga Zakona koje se odnose na kratkoročni najam stana i/ili najam stana za radnike na odgovarajući način odnose se i na takve oblike korištenja poslovnih apartmana, stanova u kojima se obavlja ugostiteljska djelatnost odnosno pružaju ugostiteljske usluge i poslovnih prostora u zgradama.’
U Nacrtu prijedloga zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti spominje se samo i isključivo ‘zgrada’. A sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgradama zgrada je ‘višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada ili poslovna zgrada’.
Dakle, nedvosmisleno iz ovih odredbi proizlazi kako će suglasnost morati ishodovati i vlasnici poslovnih apartmana i uopće poslovnih prostora u svim vrstama zgrada.
Prebacili lopticu
Upit za pojašnjenje zašto je sve ‘strpano u isti koš’ smo poslali Ministarstvu turizma i sporta od kojeg smo dobili slijedeći odgovor: ‘Zahvaljujemo na Vašem upitu, naime Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, nužno je uskladiti odredbe istog sa zakonom kojimse uređuje upravljanje i održavanje zgrada, čija je procedura donošenja također u tijeku. S obzirom kako su Vaša pitanja predmet zakona koji je u nadležnosti Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, ista prosljeđujemo kolegama na postupanje.’ Dakle proslijedili su nas i moramo oba ministarstva pohvaliti za
zaista žurne odgovore, ali iza kojih tek ništa nije jasno.
Nema retroaktivnosti!
U redu, dio odgovora koji se odnosi na retroaktivnost čak je i solidno jasan. Jer ni pravna struka po ovom pitanju nije načisto je li ili pak nije riječ o zakonom načelno zabranjenoj, ali tek u iznimnim slučajevima dozvoljenoj retroaktivnoj primjeni zakona. Odnosno dok jedan dio pravnih stručnjaka smatra kako ovdje nisu ispunjeni Ustavom propisani uvjeti za dozvolu nesporno retroaktivne primjene, drugi smatraju da jesu, a treći da uopće nije riječ o retroaktivnoj primjeni već ‘usklađivanju’.
Potonje tumačenje je identično obrazloženju vladajućih koji su nam odgovorili: ‘Načelno govoreći, usklađivanje zatečenog stanja sa novim zakonodavnim uređenjem nije prava retroaktivnost te je zakonodavac mišljenja kako je rok od 5 godina primjeren za navedeno usklađenje. U smislu primjerenog roka Ustavni sud je već iznosio svoja tumačenja (npr. u slučaju kad je Grad Zagreb ukinuo mjeru roditelj-odgojitelj)’
Ne treba suglasnost za poslovne prostore?!
Ono gdje tek sad, nakon odgovora ministarstva ostajemo zbunjeni, odnosi se na suglasnosti. Na pitanje zašto je Zakonom predviđeno da suglasnost trebaju pribaviti i vlasnici poslovnih apartmana i poslovnih prostora u svim vrstama zgrada, dakle uz stambene i stambeno-poslovne i poslovne, odgovoreno nam je: ‘Vezano uz Vaše drugo pitanje dajemo informaciju kako prikupljanje suglasnosti za kratkoročni najam i obavljanje poslovne djelatnosti ako se ista obavlja u poslovnom prostoru, nije previđeno Zakonom. U poslovnom se prostoru bez ograničenja može vršiti poslovna djelatnost. Jedina je iznimka najam za više osoba, kao vid dugoročnog najma, koji ne spada u poslovnu djelatnost, već je po prirodi blizak klasičnom stanovanju kojeg ne bi smjelo biti u poslovnim prostorima i u ovom slučaju bit će potrebno prikupiti suglasnost suvlasnika.’
E sad, usporedite gore navedene zakonske odredbe sa ovim odgovorom pa procijenite sami!
U najmanju ruku u praksi će nesumnjivo biti problema. Jer pravnu struku ne obvezuju tumačenja ministara, već zakonske odredbe. Štoviše pravna struka i jest tu da čini ono što se od laika ne očekuje – ispravno tumači pravo. A kako protumačiti gore navedenu odredbu koju ću ponoviti kako bi vam bilo posve jasno?!
‘Odredbe ovoga Zakona koje se odnose na kratkoročni najam stana i/ili najam stana za radnike na odgovarajući način odnose se i na takve oblike korištenja poslovnih apartmana, stanova u kojima se obavlja ugostiteljska djelatnost odnosno pružaju ugostiteljske usluge i poslovnih prostora u zgradama.’ Na kratkoročni najam stana i/ili najam stana za radnike se odnose odredbe o potrebnom prikupljanju suglasnosti pa se onda, nastavno na navedeno, iste te suglasnosti imaju tražiti i od vlasnika poslovnih apartmana, stanova u kojima se obavlja ugostiteljska djelatnost odnosno pružaju ugostiteljske usluge i poslovnih prostora u zgradama. Jedino što ovdje može nekako možda ‘izvući’ stvar su dvije riječi ‘na odgovarajući način’. Ali opet se postavlja pitanje što bi to značilo, odnosno koji je to ‘odgovarajući način’. Svakako jedan posve neodređen i ovdje potpuno neprikladan termin.
Ostaje zaista nejasno zašto ovi zakoni nisu napisani jasno. Na stranu sviđala nam se njihova rješenja ili ne. Jer odgovor/tumačenje nadležnog ministarstva i tekst zakona jednostavno nisu usklađeni. Ne možemo čak reći ni da su zakonske odredbe nedvosmislene jer po regularnom pravnom tumačenju je posve jasno i nedvojbeno da suglasnosti suvlasnika trebaju ishodovati svi navedeni.