Iako smo već naviknuli na visoke cijene dubrovačkih ‘kvadrata’ – jedna nas je ipak šokirala. Naime, među oglasima za prodaju nekretnina u Dubrovniku ‘za oko’ nam je zapeo stan u Solitudu koji se prodaje po cijeni od vrtoglavih 12 tisuća eura po ‘kvadratu’! Je li takva cijena realna i kako danas općenito ‘diše’ tržište u Dubrovniku razgovarali smo s Goranom Pikunićem, osnivačem i direktorom tvrtke Libertas Homes.
Jesu li cijene opravdane?
Iako se često misli da su nekretnine unutar zidina i dijelovima grada kao što je Solitudo visoko cijenjene, stvarnost je složenija.
– Ni cijene u staroj gradskoj jezgri ni u Solitudu nisu u potpunosti realne. Pitanje je gdje se ta nekretnina nalazi, je li u kući, postoje li suvlasnici i slično. Ako imate lijepi, prostrani stan, sa 100 do 150 metara kvadratnih, znači velika površina stana, s visokim plafonima, velikim prozorima koji gledaju na neku poljanu ili Stradun, onda takav stan ‘zaslužuje’ 10 do 15 tisuća eura po ‘kvadratu’. Mi smo prodavali nekoliko takvih kuća na Stradunu i ostvarili smo te cijene. Ali, to nije pravilo – pojašnjava Pikunić jer smatra da većina nekretnina u Gradu teško može doseći te cijene, upravo zbog specifičnih uvjeta stanovanja i pravnog statusa vlasništva.
– Što se tiče Solituda, ne smatram da je nekretnina tamo vrijedna tih novaca. Solitudo je malo ‘s ne ruke’ i u hladu – kaže Pikunić, ističući kako Lapad i dalje prednjači kao najpoželjnija gradska četvrt za život. No, kad je riječ o elitnim dijelovima Dubrovnika, jedan kvart se posebno izdvaja.
– Najelitniji dubrovački kvart je definitivno Sveti Jakov. Tu se nalaze kuće čija je cijena najveća u Dubrovniku – ističe. Slična situacija je i s Pločama na kojima cijena ‘kvadrata’ doseže i 16 tisuća eura. A opravdava li cijena kvalitetu?
– To je vrlo diskutabilno. Jer, ako na Pločama nemate otvoren pogled i parking, u ozbiljnom ste problemu – naglašava Pikunić. Problem pristupa i loše infrastrukture često nije u skladu s visokom tržišnom vrijednošću koja se ondje očekuje, zbog čega mnoge nekretnine ostaju neprodane unatoč atraktivnoj lokaciji.
Gradnja preskupa, a tržište prezasićeno
Osim ograničenja u prostoru, Dubrovnik trenutačno osjeća posljedice šire građevinske slike – cijena materijala i izvođenja radova je visoka.
– Postoji još jedan razlog visokim cijenama nekretnina, a to je visoka cijena građevinskog materijala i gradnje. Djelomičan razlog tome je što građevinari imaju dosta posla koji su ugovoreni preko Europskih fondova koji još traju. U trenutku kada se ti poslovi ‘potroše’, onda će na tržištu biti manje posla pa će i cijena gradnje pasti. Ja mislim da bismo to mogli očekivati kroz godinu do dvije – ističe Pikunić i dodaje kako bi takav scenarij mogao pokrenuti novi val stanogradnje, osobito na širem području grada, gdje još uvijek postoji dovoljno prostora za širenje.
Dubrovnik, iako mali grad, ima konstantnu potražnju za nekretninama, i to ne samo među mladima, kako smo i navikli. Stariji sugrađani traže stanove u zgradama koje imaju lift, kao i ulaz u garažu. Ali, potvrđuje Pikunić, oni takav stan ne mogu pronaći. Uz domaće kupce, značajan udio u potražnji zauzimaju i inozemni kupci kojih je sve više, a mala ponuda reflektira se kroz visoku cijenu nekretnina.
Periferija kao spas za gradsko tržište
Rješenje za uravnoteženje tržišta, smatra Pikunić, leži u planskom širenju prema gradskim rubovima.
– Teško se nešto može promijeniti bez većeg obima gradnje na perifernim dijelovima grada. Smanjenje cijena gradnje će također potaknuti veću gradnju jer potražnja postoji – naglašava. Ovakav razvoj događaja mogao bi, uz podršku lokalne samouprave, otvoriti vrata brojnim mladim obiteljima koje trenutačno nemaju pristup stambenom tržištu. Za održivi razvoj Dubrovnika, Pikunić smatra da je nužna šira koordinacija između okolnih općina.
– Mislim da bi bilo najbolje kada bi Župa dubrovačka, Konavle i Dubrovačko primorje, bile kao jedna općina jer bi se onda grad mogao bolje razvijati i prostorno planirati na kvalitetniji način – predlaže. Župa dubrovačka već sada nudi vrlo visoku kvalitetu života, a sličan model mogao bi se replicirati i na drugim područjima kao što su Mokošica gdje se cijene nekretnina kreću od tri do pet tisuća eura, kao i u Zatonu.
– Župa i Mokošica pružaju puno kvalitetniji život nego Zaton koji ima definitivno najmanje cijene nekretnina na dubrovačkom području. Prvenstveno zbog prometne povezanosti – dodaje. Upravo promet, sadržaji i infrastruktura ključni su faktori koji određuju atraktivnost lokacije.
Najveći potencijal Pikunić vidi u Pobrežju i Bosanci. No, kako kaže, svaki ozbiljniji urbanistički projekt mora biti popraćen infrastrukturom.
– Izgradnja na Pobrežju odlična je ideja i dobar je projekt, samo se treba ostvariti kroz gradnju infrastrukture i projekata. U nas je problem sljedeći; kad se otvori jedan takav projekt na novom području, vlasnici nekretnina podignu cijene zemljišta – upozorava. Prostorni planovi, napominje, moraju obuhvatiti širi kontekst – izvan gradske jezgre – jer se Dubrovnik sam po sebi više nema gdje širiti.
– Nema dovoljno stanova u ponudi. Razlog tome su visoke cijene novogradnje, ali i starogradnje. Mogućnost širenja prema Pobrežju, Dubrovačkom primorju i Župi dubrovačkoj dovele bi do većeg broja stanova, ako bi se počelo graditi na tim lokacijama – rekao je Pikunić te istaknuo kako bi veći obujam gradnje automatski doveo do korekcije cijena, no nažalost, ti potencijalni prostori još uvijek čekaju ozbiljnije urbanističke zahvate.
– Veća količina stanova u ponudi bi onda smanjila cijenu, ali se nažalost na tim područjima još uvijek nije počelo s gradnjom. Očekujem da će, kad se na Pobrežju počne graditi veliki broj stanova, kao i kompletna infrastruktura kao što je cesta, škola, vrtić, to promijeniti cjenovnu konstrukciju na području Dubrovnika i okolice. Jer veći broj stanova koji će se tamo graditi i ako se napravi jedno naselje koje će biti kao jedna Nova Mokošica, onda bi moglo biti puno dostupnije mnogim mladim ljudima, a udaljenost bi bila samo nekih 8 minuta od Pobrežja do Grada – dodao je. Time Pobrežje prepoznaje kao jednu od ključnih točaka budućeg urbanog razvoja.
Tržište nekretnina u Dubrovniku trenutno se nalazi u napetom balansu između stalne potražnje i ograničene ponude. Cijene su visoke, a mogućnosti za mlade obitelji sve manje. No, rješenja su itekako moguća – uz odgovorno prostorno planiranje, spuštanje cijena gradnje i strateški razvoj područja izvan užeg gradskog središta. Budućnost stanovanja u Dubrovniku mogla bi se definirati upravo na Pobrežju i sličnim zonama, ako se na vrijeme prepozna njihov potencijal i osigura infrastruktura koja prati stvarne potrebe stanovništva.