Kada pročitate odredbe Zakona o najmu stanova ništa se ne doima spornim vezano za, laički rečeno, razvrgnuće podstanarstva. Primjerice izdali ste stan na dugoročni najam, potpisali ugovor na 5 godina, međutim podstanari vam dva mjeseca nisu platili najamninu. Još vam rade probleme, ne poštuju kućni red i slično. Vi ih najprije upozorite, međutim oni ne reagiraju na upozorenje. Potom pismeno otkazujete ugovor o najmu stana. I oni trebaju iseliti. Vrlo jednostavno? Ne baš! Jer, što ako ne isele? Ne možete ih izbaciti ili pak promijeniti bravu dok ih nema doma! Morate na sud! I upravo su slučajevima ove vrste zatrpani naši sudovi. Prema podatcima iz Ministarstva pravosuđa i uprave dva predmeta dnevno radi iseljenja se pokreće pred hrvatskim sudovima. Preko tisuću ih je do kraja 2023. ostalo neriješeno. Logično s obzirom na najveću boljku našeg pravosudnog sustava, a to je sporost. Uzmemo li navedeno u obzir nije baš ni za čuditi se što su građani naklonjeniji kratkoročnom najmu. Uz onaj financijski razlog, odnosno veću zaradu koju turisti donose.
Radije će mi bit prazan!
—Nema tih mjera ni novaca kojima će me država motivirati da primim ponovo podstanare! Imala sam jako loše iskustvo i nakon toga nema šanse više! Ne generaliziram, meni se tako dogodilo, ali sebi mogućnost tog stresa ne bih više priuštila. Naime, izdali smo stan podstanarima. Mi nismo u blizini pa su nas susjedi zvali i žalili se na ponašanje naših podstanara. Upozoravali smo ih, ali bezuspješno. Nisu nam plaćali. I mi smo im naravno otkazali ugovor, ali nisu htjeli izaći. I uslijedilo je povlačenje po sudu. Ma muka živa eto! Nikad više! S turistima ti se ništa nalik ne može dogoditi. Ako prave problem možeš im samo pokazati vrata, pozvati policiju i stvar je riješena – ispričala nam je sugrađanka (podatci poznati uredništvu).
Da, ima krasnih najmodavaca i krasnih podstanara, ali očigledno ima na obje strane i ‘kukolja’. Tako da nisu uvijek podstanari žrtve kako se nerijetko u javnosti predstavlja i percipira.
Mjere ministarstva, ali…
Iz resornog ministarstva naglašavaju kako poduzimaju ‘mjere i aktivnosti’ kako bi skratili trajanje postupaka općenito, pa tako i ovih. Ali prema sadašnjem stanju stvari nisu baš bajne. Ublaženo rečeno. Naime, prošle je godine pred hrvatskim sudovima bilo čak 1470 stambenih premeta. Prosjek čekanja vlasnika da mu se vrati njegova nekretnina je godinu i pol dana. Zvuči zaista nevjerojatno! Štoviše, apsurdno da za riješiti jedan tako banalan predmet treba toliko vremena, ali to je naša realnost.
Prava i obveze najmodavca
Najmodavac je dužan održavati stan koji daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu te je dužan o svom trošku pravodobno izvršiti potrebne popravke. Također, dužan je naknaditi najmoprimcu troškove popravaka koje je ovaj izvršio, bilo stoga što nisu trpjeli odgađanje ili ih najmodavac, obaviješten o njima, nije izvršio u primjerenom roku. Najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pridržavanja otkaznog roka ako je najmoprimac dva uzastopna roka zakasnio s plaćanjem najamnine, ali ugovor ostaje na snazi ako najmoprimac plati iznos koji je dužan prije nego što mu je otkaz priopćen. Najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pisane opomene ako je najmoprimac više od dva puta postupio suprotno ugovoru, odnosno Zakonu o najmu stanova.Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana, uz prethodnu pisanu opomenu da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, ako:
• najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i drugeugovorene troškove u svezi sa
stanovanjem
• najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca
• najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom
• se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku ili
roditelju
• se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
Ugovor se otkazuje u pisanom obliku, a otkazni rok za iseljenje najmoprimca je tri mjeseca i počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen. Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:
• najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili
• najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.
Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana. Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.