Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače danas je pred Saborskim odborom za turizam održala izlaganje u kojem je argumentirala svoje zahtjeve za uključenjem u radne skupine Ministarstva turizma i sporta te Vijeća Hrvatske turističke zajednice. Predstavili su i niz analiza kojima ukazuju na problematično tumačenje statističkih podataka i posljedično krive zaključke na kojima se temelje važni strateški dokumenti i nacionalne politike stanovanja te planovi upravljanja destinacijama. U nastavku je priopćenje udruge.
Tko predstavlja male iznajmljivače?
Direktiva o uslugama Europske unije obvezuje Republiku Hrvatsku da pravila za pružanje usluga budu jasna, razmjerna i nediskriminirajuća. Mali obiteljski iznajmljivači nesporno su pružatelji usluga, stoga sve izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, Zakona o turizmu i povezanih propisa moraju biti u potpunosti usklađene s tim načelima.
“U radnoj skupini koja je donijela izmjene Zakona o ugostiteljstvu 2024. sjedile su udruge za koje su sami mali iznajmljivači ustvrdili da ih ne predstavljaju i da rade suprotno njihovim interesima. Te udruge nemaju legitimno članstvo i zapravo je pitanje jesu li uistinu udruge građana ili samo produljena ruka i PR agencija Ministarstva turizma, obzirom da se financiraju dominantno iz proračunskih sredstava. Iznajmljivači se s pravom pitaju čije interese zastupa udruga koja financijski ovisi o sustavu HTZ i Ministarstvu turizma?” pita se Hana Matić, potpredsjednica udruge SMOi.
SMOi, kao najveća nacionalna udruga koja predstavlja male iznajmljivače, mora biti uključena u radne skupine i savjetovanja. Donošenje propisa bez sudjelovanja predstavnika sektora koji će ih izravno primjenjivati nosi rizik nerazmjernog opterećenja malih iznajmljivača te narušavanja tržišne ravnoteže između privatnih iznajmljivača i velikih hotelskih i kamping sustava.
Uključivanje SMOi-a nije pitanje dobre volje, već poštovanja europskog pravnog okvira i načela transparentnog zakonodavnog procesa. Samo otvoren i inkluzivan dijalog može osigurati provediva, pravedna i europski usklađena rješenja.
Sedam zabluda o turizmu i ozbiljne pogreške u Nacionalnom planu stambene politike
Hrvatska javnost s pravom pokazuje zabrinutost za budućnost turizma i priuštivog stanovanja. No zabrinjava činjenica da se ključne odluke o turizmu i stambenoj politici temelje na metodološki neusporedivim podacima i pogrešnim interpretacijama službene statistike.
U javnom prostoru posljednjih godina ponavljaju se teze o „prekomjernom“ privatnom smještaju, dramatičnom manjku hotela te navodnom zauzimanju stambenog fonda od strane kratkoročnog najma. Međutim, analiza pokazuje kako su brojne tvrdnje pojednostavljene, a neke i činjenično netočne.
Istodobno, u Nacionalnom planu stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, predstavljenom od strane Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, ključne su mjere usmjerene upravo prema ograničavanju kratkoročnog najma — i to na temelju spornih interpretacija podataka.
7 zabluda o hrvatskom turizmu:
1. „Privatni smještaj čini 70% kapaciteta, hoteli imaju manje od 10%“
Činjenica:
Kada se kapaciteti računaju istom metodologijom (uključujući pomoćne krevete i u hotelima i kampovima), hoteli i kampovi zajedno čine oko 44% kapaciteta, dok obiteljski smještaj čini 56%. Problem nastaje kada se obiteljski (komercijalni) smještaj pogrešno objedinjuje s nekomercijalnim smještajem (vikendice i stanovi za vlastiti odmor), čime se stvara dojam dramatične neravnoteže koja u stvarnosti ne postoji.
2. „Hoteli su znatno popunjeniji od privatnog smještaja“
Popunjenost se računa različitim metodama. U hotelima se u kapacitet ubrajaju samo glavni kreveti, dok se u privatnom smještaju računaju i pomoćni. Rezultat? Apartman može biti potpuno zauzet, a statistički prikazan kao 75% popunjen, dok hotel ili kamp može bilježiti više od 100% popunjenosti, a imati slobodnih jedinica. Takva metodologija stvara iskrivljenu percepciju učinkovitosti pojedinih segmenata.
3. „Hoteli produžuju sezonu“
U praksi većina hotela zatvara vrata 6 do 9 mjeseci godišnje. Obiteljski smještaj, naprotiv, ostaje aktivan kroz cijelu godinu i u mnogim destinacijama održava turističku prisutnost izvan ljetne špice. Sezonu ne produžava sama zgrada hotela — produžuju je sadržaji, događanja i upravljanje destinacijom.
4. „Apartmani stvaraju overturizam“
Najveću sezonsku oscilaciju bilježe kampovi, a ne obiteljski smještaj. Elastičnost kampova dvostruko je veća, što znači da oni snažnije pojačavaju vršne gužve u prometu i infrastrukturi.
5. „Gosti apartmana najmanje troše“
Prema istraživanju TOMAS 2022/23, gosti obiteljskog smještaja troše oko 138 € dnevno — znatno više od gostiju kampova (84 €). Osim toga, najveći dio njihove potrošnje ostaje u lokalnoj zajednici, dok se kod hotelskog smještaja značajan dio prihoda koncentrira unutar hotelskih sustava.
6. „Obiteljski smještaj uzrokuje sezonalnost“
Sezonalnost je posljedica potražnje, a ne same strukture smještaja. Da ponuda smještaja sama generira potražnju, hoteli bi radili cijelu godinu.
7. „Kratkoročni najam blokira 231.000 stanova“
Ovo je najproblematičnija tvrdnja. Broj od 231.000 stanova preuzet je iz Popisa 2021. koji provodi Državni zavod za statistiku. No ta brojka odnosi se na stanove za odmor — nenastanjene objekte koje vlasnici povremeno koriste za vlastite potrebe i koji nisu registrirani za turistički najam. Unatoč jasnoj definiciji, ti su stanovi u prezentaciji Nacionalnog plana prikazani kao dio kratkoročnog najma.
Ozbiljne nepravilnosti u Nacionalnom planu stambene politike
U kasnijoj verziji dokumenta brojke su dodatno agregirane — stanovi za odmor zbrojeni su sa stanovima u kojima se obavlja djelatnost, čime je dobivena nova, još veća brojka „problematičnih“ jedinica koje se ne koriste za stanovanje.
Istodobno, sustav eVisitor pokazuje snažan rast nekomercijalnog smještaja, segmenta koji kontinuirano raste i trajno uklanja stanove s tržišta stanovanja, a koji ostaje izvan fokusa regulatornih mjera.
Broj postelja u nekomercijalnom smještaju:
2016: 355.042
2021: 587.528
2024: 677.929
Rast od 15% u samo tri godine. Radi se o broju između 130.000 i 200.000 stanova i kuća!
Koliko je stvarno stanova u kratkoročnom najmu u zgradama?
Kada se izdvoje profesionalni ugostitelji, OPG-ovi, kućanstva koja iznajmljuju u vlastitim domovima te iznajmljivači u obiteljskim kućama, procjenjuje se da mali obiteljski iznajmljivači u višestambenim zgradama zauzimaju oko 17.000 stanova — manje od 1% ukupnog stambenog fonda.
Ti stanovi pritom spadaju u nastanjene stanove, a ne u onih 40% koji se ne koriste za stanovanje i na koje bi trebale biti usmjerene mjere aktivacije nekretnina.
Donose li se odluke na temelju podataka ili se podaci prilagođavaju odlukama?
Ako želimo dugoročno održiv turizam i priuštivo stanovanje, odluke moraju počivati na jasnim metodologijama, usporedivim podacima, transparentnim analizama te razlikovanju komercijalnog i nekomercijalnog smještaja.
Bez toga riskiramo dodatno opterećenje lokalnih zajednica, narušavanje konkurentnosti hrvatskog turizma, kažnjavanje iznajmljivača koji čine okosnicu lokalnih ekonomija te izostanak rješenja za stvarni problem priuštivog stanovanja.
SMOi smatra da hrvatski turizam nije problem — problem su pogrešne interpretacije podataka.
Struktura smještaja sama po sebi ne produžuje sezonu niti uzrokuje krizu stanovanja. Ono što nam treba jest kvalitetno upravljanje destinacijama, cjeloviti podaci i odgovorna javna politika.
Vrijeme je da raspravu o turizmu i stanovanju vratimo na temelj — činjenice. Nužno je promijeniti paradigmu i, umjesto kroz zabrane i restrikcije, regulirati turizam kroz stimulacije i olakšice za domaće stanovništvo, one koji borave i koriste nekretnine. SMOi smatra da će najveći problem u budućnosti Hrvatske biti prazne nekretnine (nekomercijalni smještaj) koje konzumiraju prostor, a ne doprinose ni kvaliteti života zajednice ni lokalnoj ekonomiji.
Stoga pozivamo sve političke stranke, saborske zastupnike i dužnosnike da odlučivanju pristupaju odgovorno i s razumijevanjem, utemeljeno na pouzdanim podacima i činjenicama, te u najboljem dugoročnom interesu hrvatskih građana koji su im poklonili svoje povjerenje.
