Kada kupujete nekretninu vrlo je bitno izvršiti prethodno uvid u zemljišne knjige kako bi se uvjerili, laički rečeno, da je „sve čisto“. I za pokretnine je isto bitno provjeriti da je onaj tko vam prodaje jedini vlasnik, te da nitko drugi nema nikakva druga prava u odnosu na tu stvar. Između ostaloga bitno je utvrditi da ne postoji neko od prava služnosti trećih. Ili pak ako postoji i spremni ste kupiti unatoč tome vjerojatno ćete pregovarati o sniženju cijene.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, što se reče, nadugo i naširoko piše o služnostima, tako da ću o njima pisati u više navrata. Ovaj put ću se posvetiti jednoj od češćih – pravu plodouživanja koje je, kad su nekretnine u pitanju, bitno opisati u odnosu na pravo stanovanja. Na ovu me temu potaknuo slučaj razvoda braka pri kojemu je bivši suprug nudio bivšoj supruzi pravo stanovanja na nekretnini u sklopu sporazuma u vezi imovine. Ona mi se obratila s upitom – pristati ili ne?! Moj je savjet bio, nastavno na situaciju, da ipak pokuša ishoditi za sebe pravo plodouživanja. I suprug je pristao, što je za nju znatno povoljnije.
Što je služnost?
Služnost je ograničeno stvarno pravo na nečijoj stvari koje ovlašćuje svojega nositelja da se na određeni način služi tom stvari (poslužna stvar), ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik je dužan to trpjeti ili pak zbog toga glede nje nešto propuštati. Za određene služnosti ste zasigurno čuli, poput: služnosti puta kao nužnog prolaza, prava uporabe tuđe stvari, prava građenja na tuđemu, služnosti vodovoda. Ima služnosti još, poput: služnosti paše i ostalih poljskih služnosti, prava prozora, pravu provođenja tekućine preko tuđega… Pravo stanovanja služnost je za koju sam pojam dovoljno govori, dok ploduživanje mnogima nije najjasnije.
Pravo stanovanja
Logično dakle, pravo stanovanja je osobna služnost koja svojega nositelja (stanovatelja) ovlašćuje da se služi nečijom stambenom zgradom ili njezinim dijelom namijenjenim stanovanju (poslužna stvar) u skladu s tom namjenom, a čuvajući njezino sućanstvo.
U svakom slučaju vlasnik zadržava pravo raspolagati onim dijelovima nekretnine koji nisu namijenjeni stanovanju a i stambenim dijelovima koji nisu predmetom stanovateljeva prava stanovanja, ali ne tako da time spriječi izvršavanje prava stanovanja.
Izvršavanjem prava stanovanja ne smije se vlasniku onemogućiti ili otežati potrebno nadgledanje cijele njegove nekretnine. Kad imate ugovorenu ili sudskom odlukom utvrđenu služnost prava stanovanja na tuđem stanu ne možete ga primjerice dati u najam. Pa se vratimo na gornji primjer – da je bivša supruga prihvatila taj vid služnosti, koji je suprug nudio, ograničila bi se na stanovanje. Ovako je za nju ishod ispao znatno povoljniji. Ona ima u svom vlasništvu drugi stan pa, s obzirom da je dogovoreno pravo plodouživanja, može se odlučiti preseliti u taj stan, a ovaj dati u najam. Na boljoj je lokaciji, veći, bolje uređen, pa baveći se turističkim najmom može fino zaraditi. To je samo jedan od primjera…
Ovlasti plodouživanja
Pravo plodouživanja je osobna služnost koja svojega nositelja (plodouživatelja) ovlašćuje da se u svakom pogledu služi nečijom stvari (poslužna stvar) u skladu s njezinom namjenom, čuvajući njezino sućanstvo. Pravo plodouživanja može postojati na poslužnoj stvari koja je nepotrošna, bilo pokretna ili nepokretna, kao i na više pokretnih stvari zajedno; na potrošnim stvarima moguće je samo nepravo plodouživanje.
Plodouživatelj je ovlašten da se, bez obzira na to kolike su mu potrebe, služi poslužnom stvari u skladu s njezinom namjenom, da je posjeduje kao nesamostalni posjednik te je potpuno za sebe rabi, a njegov je i čisti prihod od čiste vrijednosti te stvari, ali sve to samo u granicama očuvanja sućanstva, što uključuje i očuvanje temeljne namjene poslužne stvari. Dakle ograničen je u smislu da ne može od primjerice stana napraviti poslovni prostor, jer je temeljna namjena te nekretnine stanovanje. Međutim može, kako je već gore spomenuto, dati taj stan u najam.
Plodouživateljev je sav prihod koji poslužna stvar daje bez umanjenja sućanstva, ali on snosi troškove i terete, logično. Dakle za slučaj najma stana njemu ide sva zarada, ali će porez i ostale troškove koji idu uz turistički najam, snositi sam. Vlasnik s tim troškovima nema nikakve veze.
Plodouživatelj je dužan kao dobar domaćin održavati poslužnu stvar u stanju u kojem ju je primio, te snositi troškove redovitoga održavanja i obnavljanja stvari, javne obveze s njom u svezi (porezne i sl.), realne terete koji je opterećuju, a i kamate na tražbine osigurane hipotekom na njoj; ali to je plodouživatelj dužan snositi samo u granicama vrijednosti koja ostaje kad se od prihoda odbiju troškovi.
Povrat poslužne stvari
Pošto prestane pravo plodouživanja, dužan je dotadašnji plodouživatelj predati posjed poslužne stvari njezinu vlasniku, pri čemu stvar treba biti u stanju u kakvu ju je plodouživatelj bio primio. Ako stvar nije u stanju u kakvu ju je plodouživatelj bio primio, on odgovara vlasniku za smanjenje njezine vrijednosti, bez obzira na to čime je ono prouzrokovano, no ne odgovara za smanjenje vrijednosti zbog starenja ili redovitoga trošenja stvari koje se nije moglo izbjeći ni otkloniti potpunim ispunjenjem zakonskih dužnosti. Plodouživatelj ne odgovara za ono smanjenje vrijednosti poslužne stvari koje se moglo izbjeći ili otkloniti jedino izvanrednim popravcima ili izvanrednim obnavljanjem te stvari, osim ako je bio dužan o svome trošku izvršiti te izvanredne popravke ili izvanrednu obnovu stvari. Dakle, opet na primjeru stana, kao plodouživatelj nećete odgovarati vlasniku za to što kauč i stol nisu više baš ganc novi kakvi su bili u trenutku kad ste počeli plodouživati stan. Međutim za slomljeni, neupotrebljivi stol ili kauč morat ćete mu platiti.
Vrlo je ovo kompleksna i opsežna pravna materija. Puno je tu detalja. Međutim svrha mi je bila pojasniti vam što je plodouživanje, te ga razlučiti od služnosti stanovanja, jer sam primijetila da razlika velikom broju ljudi nije jasna.
