Da bi se uopće ‘ušlo’ u temu razvrgnuća suvlasništva potrebno ga je precizno definirati, jer mnogima, primjećujem, nije jasno što ono točno znači.
“Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi”, jasan je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, napominjući kako se, kad postoji suvlasništvo neke stvari, uzima “da je ta stvar pravno razdijeljena na sadržajno jednake dijelove (idealne dijelove), kojima je veličina određena veličinom suvlasničkih dijelova”. I taj “idealni dio” je neodvojiv od suvlasničkog dijela koji ga određuje.
Kako bi bilo jasnije, evo primjera: Tri brata su nakon smrti majke naslijedili njenu kuću. Oni su dakle suvlasnici. Kuća ima prizemlje i dva kata. Logično bi bilo da se braća dogovore kome ide prizemlje, kome koji kat. I za to je potrebno provesti razvrgnuće suvlasništva. Dok se ono ne provede svaki brat je vlasnik što bi se reklo jedne trećine svake čestice kuće. Mada ga to ne priječi da proda svoj suvlasnički dio. Doduše, malo tko će biti voljan kupiti taj suvlasnički dio. Logično! Jer što će vam potencijalni problemi s ostala dva brata oko toga kome će što pripasti?! Kupiti prizemlje ili jedan od katova – e to već ima smisla, jer dobivate iskoristiv stambeni prostor.
S obzirom na to da je tema suvlasništva opširna i vrlo kompleksna razradit ću je u više navrata, s posebnim osvrtom na prava i obveze suvlasnika, poslove redovne i izvanredne uprave… Ovaj put ću se fokusirati, kako sam i uvodno napisala, na razvrgnuće suvlasništva.
Nema zastare!
Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno; to mu pravo ne zastarijeva. Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća. Primjer kada bi se ostali suvlasnici, s punim pravom, mogli usprotiviti razvrgnuću suvlasništva su nužni radovi koji se upravo izvode na suvlasničkoj nekretnini. Logično da bi se započeti radovi trebali prvo dovršiti, pa iza toga zahtijevati razvrgnuće suvlasništva.
Suvlasnik se ne može valjano unaprijed odreći prava na razvrgnuće, ali može valjano ugovoriti ograničenja prava na razvrgnuće. Ugovor o ograničenju prava na razvrgnuće neće vezati nasljednike, ali zabilježe li se ograničenja prava na razvrgnuće u zemljišnim knjigama – vezat će svakoga.
Način razvrgnuća
Suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća, u granicama mogućega i dopuštenoga. Naravno da nećete suvlasništvo nad automobilom razvrgnuti na način da pola vozila ide jednome, a pola drugome vlasniku, jer stvar potpuno gubi na vrijednosti. Eto, jedan banalni primjer!
Kad zakonska odredba zabranjuje diobu neke suvlasničke stvari, ta se zabrana ne odnosi na razvrgnuće isplatom niti na civilno razvrgnuće, osim ako je izričito i na njih protegnuta.
Suvlasnici mogu sporazumno odabrati osobu koja će umjesto njih odlučiti o načinu razvrgnuća. Ako se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki može zahtijevati da o tome odluči sud. Vratimo se na primjer tri brata i kuće s prizemljem i dva kata. Nitko neće prizemlje, nego sva tri brata žele da baš njima pripadne drugi kat, jer ima najbolji pogled i mogućnost gradnje visokog potkrovlja.
Sudsko razvrgnuće
Kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona. Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan sporazumom djeljive će pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski. Brod, spomenuti auto, stol… svakako nisu djeljive pokretne stvari, za razliku od primjerice kompleta nakita koji je trima sestrama ostavila pokojna baka. Jedna može uzeti naušnice, druga prsten, treća kolajnu.
Prigodom geometrijske diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja. Primjerice do gornjeg je kata moguće doći samo putem skala koje vode kroz čitavu kuću.
Ako dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima. Ovaj vid razvrgnuća suvlasništva naziva se civilno razvrgnuće.
Razvrgnuće isplatom
Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.
U ovom slučaju ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom.
Suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog.
Razvrgnuće uspostavom etažnoga vlasništva
Ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.
Tuđa prava
Razvrgnuće ne može biti na štetu prava trećih osoba, prava suvlasnika koji nisu sudjelovali u razvrgnuću, a kad razvrgnuće nije bilo potpuno – ni onih stvari i prava s kojima sudionici nisu sudjelovali u razvrgnuću. Sva založna prava, služnosti i druga stvarna prava koja su i prije razvrgnuća teretila podijeljenu stvar mogu se izvršavati kao i do tada.
Ipak, kad se izvršavanje stvarne služnosti odnosi samo na jedan dio, prestaje to pravo u pogledu ostalih dijelova. Ako neka služnost ili stvarni teret daje pravo na koristi, može pri diobi gospodujuće nekretnine svaki ovlaštenik, a pri diobi poslužne nekretnine svaki opterećenik zahtijevati da sud uredi izvršavanje na pravedan način.
