Obitelj i ja smo podstanari i zanima me što kada se u stanu nešto pokvari ili crkne jer je ostarilo, dokrajčilo se kroz godine potrošnje. Je li to dužan popraviti, odnosno kupiti novo najmodavac ili pak onaj tko je pod najmom? – pitala je gospođa u jednoj grupi na Facebooku. Ostali su se članovi grupe nadovezali raznim komentarima iz kojim sam uočila kako je toliki broj ljudi zapravo u debeloj zabludi. Naime, Zakon o najmu stanova je jasan i nedvosmislen: ‘Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac. Najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade’.
Pojasnit ću na par primjera! Pokvari se bojler, ‘crkne’ pećnica, otpadne persijana… Troškove popravka ili pak kupovine novog uređaja koji se ne može popraviti snosi najmodavac! Međutim, ako ste podstanar i djeca vam išaraju zidove flomasterima, logično da neće najmodavac snositi troškove pituravanja. Dijete vam loptom razbije luster. Opet je, naravno, trošak kupnje novog lustera na vama. Ili ‘ajmo se malo našalit, nadam se da se to kod vas ne događa, naljuti vas muž pa razbijete par čaša i pjata. Pa naravno da neće najmodavac kupovati nove, nego vi!
Nužni popravci
E sad, možete se, nastavno na navedeno, zapitati što spada pod nužne popravke. Opet ću vam najjednostavnije objasniti na primjerima. Zaista je riječ o čistoj logici. Nije nužan popravak stare fasade, parketa… Nije nužno naravno ni da vam najmodavac kupi novi kauč, jer je onaj koji ste zatekli u stanu star i démodé. Ali ako pukne noga od kuhinjskog stola, ne vašom krivnjom, pa logično je da je to nužan popravak. Kao i ono što sam već gore u tekstu navela da se ne ponavljam.
Ugovor
Iznimno je bitno, osim toga zakonska je obveza sklopiti ugovor o najmu stana. On, sukladno Zakonu, mora biti u pisanom obliku. Njime se, kao što i sami znate, najmodavac obvezuje predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu. Ujedno, njime se uređuju međusobni odnosi ugovornih strana. Sve što sam ranije u tekstu navela vrijedi po slovu zakona ako vi sklopite standardizirani ugovor o najmu stana. Međutim ako se vi dogovorite drugačije, primjerice u ugovor stavite da ćete vi opremiti cijeli stan i snositi troškove svih popravaka, onda vrijede te ugovorne obveze. Iako na prvu možda zvuči suludo, takvo nešto ugovoriti ima logiku i svrhu ukoliko zbog toga najmoprimci uspiju ‘isposlovati’ povoljnu cijenu najma na duži period. A znamo kakve su danas cijene na tržištu! Znam tako dosta slučajeva gdje su ljudi odlučili ući u derutni stan, srediti ga i opremiti u potpunosti, a najmodavac im je za uzvrat omogućio za današnje prilike što bi se reklo smiješnu cijenu mjesečnog najma i to na duže razdoblje, od primjerice 3, 5 ili čak 10 godina.
Ugovor o najmu stana sadrži osobito: ugovorne strane, opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi te odredbe o primopredaji stana. Narodne novine su odavno proizvele obrazac ugovora o najmu stana i moj vam je savjet da ga, bilo da ste najmoprimac ili najmodavac, kupite i koristite. Nerijetko sam u praksi svjedočila situacijama gdje su ljudi nesmotreno potpisali ugovore koje su sastavljali najmodavci i, naravno, doveli se u vrlo nepovoljnu situaciju. Jer su ti najmodavci ugovore sastavljali na način da zaštite sebe, a najmoprimce realno zakinu u pravima. Zato – pamet u glavu!
Obveze i zapisnik
Najmodavac je dužan, sukladno Zakonu, predati najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje. Najmodavac i najmoprimac sastavljaju zapisnik kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi u vrijeme predaje. Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu, a najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja. Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Ako ste u podstanarstvu, vodite o tome računa! Čak i ako mislite da činite dobro, bolje, može vam doći na naplatu.
Bitno je znati i da ste kao podstanar dužni najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan kako bi prekontrolirao koristite li se njime na adekvatan način.
Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u stanju u kojem ga je zaprimio, ali uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem stanom, osim ako su stranke drukčije ugovorile. Dakle, ne može od vas najmodavac ako ste primjerice živjeli u stanu 5 godina očekivati da mu podmirite nekakvu štetu jer kauč baš ne izgleda kao što je izgledao kao prije 5 godina kada ste ušli u stan. Nakon 5 godina logično da više ne može izgledati baš kao novi.
Za sad toliko! Idući ću se put posvetiti također jako važnom pitanju – otkazivanju ugovora o najmu stana.