U vezi medijske bure koju je ovih dana digla vijest o uknjižbi Društva prijatelja dubrovačke starine (dalje: DPDS) na gradske zidine,
na temelju Dodatka Ugovoru o upravljanju i gospodarenju gradskim zidinama od 23. prosinca 2009.g. (dalje: Dodatka Ugovora), smatram da je zbog interesa javnosti o toj temi potrebno da se o istoj javno očitujemo i mi pravni praktičari koji se takvom ili sličnom problematikom svakodnevno bavimo.
Po mom mišljenju, Općinski sud u Dubrovniku nije smio izvršiti uknjižbu prava plodouživanja koje nije bilo izričito navedeno u Dodatku Ugovora o upravljanju i gospodarenju gradskim zidinama od 23. prosinca 2009.g., pošto je zemljišnoknjižni postupak strogo formalni postupak u kojem se neko pravo može i smije uknjižiti samo: 1. ako je takvo pravo zakonom predviđeno; te 2. točno onako kako je to pravo navedeno u ispravi temeljem koje se vrši uknjižba; stoga Općinski sud u Dubrovniku nije smio izvršiti uknjižbu prava plodouživanja koje nije bilo izričito navedeno u Dodatku Ugovora, a izvršiti uknjižbu “prava upravljanja i gospodarenja” koje je pak bilo navedeno, opet nije mogao, pošto takvo stvarno pravo Zakon ne poznaje.
Tvrdnje pojedinih pravnih stručnjaka da u spornoj uknjižbi nema ništa sporno, naprosto su netočne.
Naime, treba imati u vidu da prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, Zakona o komunalnom gospodarstvu i Zakona o koncesijama, dubrovačke zidine imaju status “općeg dobra” (tzv. “javne površine”) i kulturnog “dobra od interesa za Republiku Hrvatsku” kojim upravlja Grad Dubrovnik, što znači da na njima (prema navedenim propisima) nije uopće moguće postojanje prava vlasništva i drugih stvarnih prava, pa sukladno tome ni prava plodouživanja, te da se korištenje takvog dobra od strane Grada Dubrovnika može povjeravati drugim (pravnim ili fizičkim) osobama (koje nisu trgovačko društvo ili javna ustanova osnovana od Grada Dubrovnika) jedino na temelju koncesije (tj. ugovora o koncesiji) sukladno odredbama Zakona o koncesijama.
S obzirom na naprijed navedeno, Dodatak Ugovora na koji se poziva DPDS je u smislu odredbi Zakona o obveznim odnosima nevaljani i ništetni ugovor, pošto je protivan prisilnim propisima Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o koncesijama.
A koncesija se dodjeljuje u zakonom strogo propisanom postupku i sa zakonom određenim sadržajem, kao što su to npr.: procjena vrijednosti koncesije, izrada studije opravdanosti davanja koncesije, imenovanje stručnog povjerenstva za koncesiju, izrada dokumentacije za nadmetanje, objava obavijesti o namjeri davanja koncesije u “Narodnim novinama”, davanje jamstava za ozbiljnost ponude od strane ponuditelja, kriteriji za odabir najpovoljnije ponude, ocjena ponuditelja i primljenih ponuda, odabir najpovoljnijeg ponuditelja, sadržaj ugovora o koncesiji, naknada za koncesiju, rok na koji se daje koncesija, raskid ugovora, pravna zaštita, nadzor nad radom koncesionara i izvršavanjem njegovih obveza, sudjelovanje Ministarstva nadležnog za financije u postupku davanja koncesije, sudjelovanje nadležnog državnog odvjetništva u postupku davanja koncesije za gospodarsko korištenje općeg dobra, itd..
Kako, bih pojasnio što je to “opće dobro”, a što “javno dobro”, te na kojim nekretninama može postojati pravo vlasništva, navesti ću u nastavku primjerice neke od nekretnina unutar gradskih zidina i njihov vlasnički status po kategorijama. Tako na primjer:
– gradske zidine, Stradun, ulice, place, su “opće dobro” kojim upravlja Grad i na kojem dobru nitko ne može imati pravo vlasništva;
– Gradska vijećnica, Knežev dvor, Rupe, su “javno dobro u javnoj uporabi” koje je u vlasništvu Grada Dubrovnika;
– a privatne kuće i stanovi u Gradu su “privatno vlasništvo” njihovih vlasnika.
Postoji i “javno dobro u općoj uporabi”, to je npr. javno vodno dobro.
Više o općim i javnim dobrima, kao i zašto su ta dobra često pogrešno ili različito uknjižena svatko koga to zanima može pročitati u članku “Pravni status općih dobara” koji se može skinuti na slijedećem linku: http://www.vsrh.hr/EasyWeb.asp?pcpid=809 .
To što je Grad Dubrovnik pogrešno uknjižen kao vlasnik gradskih zidina, Straduna, Place, drugih trgova, ulica, ne znači da je on zakonski doista i vlasnik tih nekretnina i da ih može otuđiti, dati pod hipoteku, u zakup, da može ostati bez njih u ovršnom postupku itd..
Inače, oni koji upravljaju općim dobrima, opća dobra daju na korištenje pravnim ili fizičkim osobama, ako ih daju, putem koncesija. Koncesija nije potrebna ako se javno dobro daje na korištenje trgovačkom društvu ili javnoj ustanovi osnovanoj od onog tko sukladno zakonu upravlja tim općim dobrom.
Što se tiče posvemašnje zbrke oko knjiženja tih općih i javnih dobara i činjenice da se u tome očito ne snalaze ni mnogi ugledni dubrovački pravnici, zašto je to tako odlično je objasnio mr.sc. Jadranko Jug, autor onog članka “Pravni status općih dobara”, citat:
“Vrlo često se događa da i pravni praktičari pogrešno upotrebljavaju termin opće dobro u odnosu na javno dobro. Također se ne radi razlika između javnih i općih dobara te javnih dobara u općoj uporabi u odnosu na javna dobra u javnoj uporabi. U doba društvenog vlasništva upis stvarnih prava u zemljišne knjige bio je potpuno marginaliziran, a što se odnosilo i na upis općih dobara u zemljišne knjige. Takvi upisi vršeni su u čitavoj lepezi naziva i oznaka nekretnina koje su u naravi činila opća dobra.
Stoga je danas zaista teško utvrditi da li se radi o općem dobru ili javnom dobru, a zbog podnormiranosti propisa ponekad je teško utvrditi i tko skrbi, upravlja i raspolaže takvim nekretninama.”; osobno bih ovome samo dodao da su kod brisanja kategorija “općenarodne imovine” i “društvenog vlasništva” nakon 1991.g. zbog nedovoljne educiranosti i/ili iskustva zemljišno-knjižnih referenata napravljene i mnoge dodatne greške pa je “opće dobro” često uknjiženo kao pravo vlasništva onoga koji je do tada bio upisan kao organ upravljanja ili ovlaštenik prava korištenja.
Tako je zbog naprijed opisanih pogrešaka kod uknjižbe kao vlasnik gradskih zidina, Straduna, Place, drugih trgova, ulica, poslije 1991.g. pogrešno upisana Općina Dubrovnik, odnosno kasnije Grad Dubrovnik, umjesto da je ispravno uknjiženo da su te nekretnine “opće dobro, kojim upravlja Grad Dubrovnik”.
Srdačno,
Ivica Ban, odvjetnik u Dubrovniku