Grad Dubrovnik iznenađujuće donosi odluku kojom zakupcu Revelina smanjuje cijenu najma! U jeku inflacije i neviđenog rasta tržišnih cijena, ovaj potez postavlja ozbiljna pitanja – je li riječ o grešci ili…
Svakodnevno smo svjedoci kako cijene nekretnina lete u nebo. Bilo da je riječ o kupnji stambenog prostora gdje se metar četvorni prodaje za 6, 7 ili 9 tisuća eura (pri tom ne mislimo na ‘kvadrate’ u kontaktnoj zoni ili unutar zidina). Isto je i s poslovnim prostorima, a potpuno jednaka situacija je i s iznajmljivanjem. Cijene ‘kvadrata’ su sulude i besramno skupe.
No, kad je riječ o gradskoj imovini koja se iznajmljuje za obavljanje unosnog posla u Dubrovniku se događa presedan! Grad Dubrovnik iznenađujuće donosi odluku kojom zakupcu Revelina smanjuje cijenu najma! U jeku inflacije i neviđenog rasta tržišnih cijena, ovaj potez postavlja ozbiljna pitanja – je li riječ o grešci u sustavnom usklađivanju sa zakonskim odredbama ili pogodovanju određenom zakupcu?
I to je prvi paradoks u ovoj priči, a do drugog, pa čak i trećeg ćemo doći malo kasnije…
Nova pravila
Novim Pravilnikom koji je izglasan na posljednjoj sjednici Gradskog vijeća u ovom mandatu, postavljeni su novi kriteriji i donesene cijene. Zanimljivo je, Pravilnik o kriterijima za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu ili suvlasništvu Grada Dubrovnika bio je 30 dana na javnom savjetovanju, i u tom razdoblju Grad nije zaprimio nijedan prijedlog, mišljenje ili kritiku!
U tom je Pravilniku, prvi put, propisan način određivanja početnog iznosa zakupnine prema kriterijima korisne površine područja, ali i zone u kojima se poslovni prostori nalaze i djelatnosti u koje se obavljaju u tim prostorima. Grad Dubrovnik s ovim se pravilnikom uskladio sa zakonom u kojem je u listopadu 2024. godine naložio da se sve jedinice lokalne samouprave koje nemaju opći akt kojim se propisuju kriteriji za određivanje visine zakupnine za poslovne prostore, takav moraju donijeti u roku od 90 dana od stupanja na snagu izmjena i dopuna Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora.
Nove zone unutar zidina
Prvi smo put dobili kriterije koji visinu najamnine propisuju ovisno o korisnoj površini poslovnog prostora, a utvrđeno je i šest novih zona na području Grada Dubrovnika. Tako je u nultu zonu smješten Stradun. U zoni 1 su ulice i mjesta Pred Dvorom, Luža, Poljana Paska Miličevića, Gundulićeva poljana, Od puča, Široka. Druga zona obuhvaća Bunićevu poljanu, Zeljaricu, Boškovićevu, Lučaricu, Cvijete Zuzorić, Sv. Dominika, Ribarnicu, Uz Jezuite i Brsalje. U trećoj su zoni sve ostale ulice u povijesnoj jezgri i kontaktna zona Pile-Ploče, izuzimajući Brsalje, a uključujući ulice Dante Alighierija i don Frana Bulića te Lazarete i Šetalište kralja Zvonimira. U četvrtoj su zoni sve ostale ulice na užem području grada Dubrovnika, a u petoj Sustjepan, Mokošica, Zaton, Orašac, Trsteno i otoci.
Paradoks Revelina
Pravilnikom su, radi određivanja početnog iznosa visine mjesečne zakupnine metra četvornog, određene i četiri skupine djelanosti. U skupini A, razumljivo je djelatnost pripreme i posluživanja hrane i pića, kafići, noćni barovi i klubovi te disco klubovi. I konačno u članku 14. Pravilnika određeni su početni iznosi visine mjesečne zakupnine po metru četvornom. U nultoj zoni će ovi u skupini A plaćati početni iznos ‘kvadrata’ 132 eura, a već u prvoj zoni 76, u drugoj zoni 60 te u trećoj zoni 50 eura po metru četvornom.
I tu dolazimo do paradoksa broj 2! Naime, zakupac Revelina ugovorom potpisanim još 2015. godine plaćao je Gradu Dubrovniku metar četvorni 26,54 eura, a danas, 2025. godine taj iznos će plaćati 24,69 eura po metru četvornom. Jer, sukladno kriterijima iz Članka 8. cijena se umanjuje ovisno o veličini.
Cijene skočile za 95 posto
Vratimo li se na početak priče o cijenama nekretnina u Dubrovniku, da sve ne ostane na laičkim ili paušalnim objašnjenjima, poslužit će nam indeks cijena stambenih nekretnina za Jadran koji objavljuje Državni zavod za statistiku. U odnosu na 2015. godinu kad su se, uostalom, zadnji put mijenjale cijene gradskih nekretnina, porast cijena na tom tržištu iznosi 95 posto, odnosno nešto što smo prije 10 godina plaćali 100, u prošloj bi godini izdvojili 195,35.
U isto vrijeme, gradski prihodi od najma ostali su isti ili su čak i padali. Naime, najam Revelina nominalno je smanjen za nešto manje od 7 posto – s 26,54 eura na 24,69 eura po metru četvornom. Međutim, realno gledano, objasnili su nam stručnjaci, njegova vrijednost pala je s 26,54 eura po ‘kvadratu’ na 12,64 eura, sukladno indeksu cijena stambenih nekretnina, na koji se uostalom oslanja i ovaj gradski pravilnik. To znači da današnja zakupnina u realnim uvjetima vrijedi manje od polovice one iz 2015. godine.
Međutim, da je zakupnina pratila rast indeksa cijena nekretnina, danas bi, lako se da izračunati, trebala iznositi 51,85 eura po metru ‘kvadratnom’, a ne 24,69 eura, što ukazuje na značajan gubitak potencijalnog prihoda za Grad Dubrovnik. Vratimo li se desetljeće unatrag, lako je utvrditi da je današnja cijena najma za 52,38 posto niža od one koju bi trebala imati da je pratila indeks cijena nekretnina odnosno od one koju je bivši gradonačelnik Andro Vlahušić donio samostalno 2015. godine.
Povratak u 2010.
No, moramo se vratiti još unatrag i to u 2010. godinu kada se prvi put sklapa ugovor Grada Dubrovnika s tvrtkom Lukše Frankovića, zakupca koji do danas vodi disco klub u Revelinu. Te 2010. godine Grad je prvi put počeo naplaćivati najam u Revelinu jednoj tvrtci te je imao prihod od 30 kuna po svakoj prodajnoj ulaznici za Revelin. Grad je također naplaćivao najam od 4000 eura svim agencijama koje bi u Revelinu održavale različita događanja poput svadbi ili kongresa, a uz to 150 dana tijekom godine cijeli Revelin se mogao koristiti za gradske potrebe i potrebe gradskih ustanova i udruga.
Takav ‘deal’ prvi mi u DuListu smo prozivali, a sada već dobro znana ‘afera Revelin’ je završila podizanjem optužnice DORH-a. Ono u što smo zapravo upirali prstom je da je Vlahušić dao u najam samo djelove Revelina, a zakupac je koristio cijelu površinu tvrđave. Konkretno ugovorom kojeg je potpisao Vlahušić o zakupu prostora u tvrđavi Revelin, dubrovačka je tvrtka Afrika dobila Revelin na 5 godina i to dio I. kata uz lift površine oko 21 metara četvorni (pomoćna kuhinja i skladišni prostor) i cca 70 metara četvornih popločanog dijela Glavne dvorane, te natkriveni dio na taraci površine cca 86,00 metara četvornih i cca 50 metara četvornih na velikoj taraci (po 5 metara četvornih iznad svakog ventilacijskog otvora – a njih je ukupno 8) te uzdignuti dio tarace na istočnom dijelu za stolove i stolice površine 156 metara četvornih.
Tada se Revelin iznajmljivao za 57.600,00 kuna mjesečno, a pretvorimo li to u današnju valutu 7.644,83 eura! Uz cijene karata i najam, Grad Dubrovnik bi ovisno o mjesecima i sezoni ‘utržio’ između 25 i 30 tisuća eura mjesečno. Usklađivao je Vlahušić i dodatke ugovora, da bi 2015. potpisao novi, drugi ugovor s Frankovićem, Lukšom, ne Matom. U njemu je konačno Revelin dan u cjelini – svih njegovih 1400 metara četvornih jednom zakupcu, međutim tad su iz igre ‘otpale’ karte i iznajmljivanje. Cijena koju je na mjesečnoj razini Grad Dubrovnik dobivao je bila nešto malo veća od 37 tisuća eura.
Optužnica DORH-a i sudski postupak
Optužnicu DORH-a podignutom u zadnjim danima 2015. godine, tadašnjem gradonačelniku Vlahušiću stavljeno je na teret da je Grad Dubrovnik oštećen za više od 3 milijuna kuna u korist zakupca Lukše Frankovića. Konkretno, Grad Dubrovnik je zakupcu omogućio korištenje cijele tvrđave Revelin (na što smo opetovano ukazivali), iako su ugovorom bili predviđeni samo pojedini dijelovi, a sporno je bilo i to što je Grad Dubrovnik neosnovano participirao u plaćanju troškova čišćenja, nabave potrošnog materijala i zaštitarske službe. Sudski postupak protiv Vlahušića, što je apsurdno, nakon 10 godina, još nije okončan.
Danas, nakon uvođenja novog Pravilnika, Grad Dubrovnik će od najma Revelina ubirati manje prihoda nego ranije! Manje nego 2015., a tek nešto malo više nego 2010. godine! Novi iznos će biti oko 34,5 tisuća eura mjesečno! Naravno, pokrit će se to smanjenje usklađivanjem na zakonske okvire i uvođenjem Pravilnika u kojem je netko trebao dobiti, a netko izgubiti. Cijene najamnine gradskih poslovnih prostora nisu se mijenjale posljednjih 10 godina, a bespredno je uopće isticati što se dogodilo općenito s cijenama nakon uvođenja eura. Inflacija nas je raznijela! U trenutku kad su cijene svega eksplodirale, Grad se odlučuje na potez kojim se odriče prihoda koje je stabilno ostvarivao desetljeće!
Šteta?
Uzimajući u obzir trenutno utvrđenu cijenu najma od 24,69 eura po metru četvornom, Grad Dubrovnik će od najma Revelina ostvarivati 414.792 eura godišnje. No, da je cijena usklađivana s tržišnim trendovima i rasla poporcionalno indeksu cijena nekrekretnina, iznosila bi oko 50 eura po metru četvornom čime bi godišnji prihod Grada mogao doseći 840.000 eura. Time se dolazi do zaključka da je Grad Dubrovnik ovom odlukom potencijalno izgubio više od 425.000 eura godišnje.
Ostaje otvoreno pitanje – tko je u konačnici na dobitku, a tko na gubitku? Dok će Grad zakupcu velikih prostora olakšati poslovanje, gradski prihodi od najma u realnim uvjetima padaju, što znači da se gubitak nadoknađuje negdje drugdje – vjerojatno kroz druge gradske resurse i proračun. Ova razlika ne samo da postavlja pitanje opravdanosti ovakvog modela zakupa, već i otvara prostor za raspravu o dugoročnim financijskim posljedicama za gradski proračun. Otvara li se nova ‘afera Revelin’?
IZ PRAVILNIKA
Krtieriji ovisno o veličini
Zakupnina se za poslovni prostor do 50 m² obračunava u punom iznosu; za poslovni prostor površine veće ili jednake 50 m² a manje od 200 m², zakupnina za prvih 50 m² obračunava se u punom iznosu, a za razliku korisne površine zakupnina se umanjuje za 25%; za poslovni prostor površine veće ili jednake 200 m² a manje od 500 m², zakupnina za prvih 50 m2 obračunava se u punom iznosu, a za drugih 150 m2 korisne površine zakupnina se umanjuje za 25%, a za razliku korisne površine preko 200 m2 zakupnina se umanjuje za 50%; za poslovni prostor površine veće ili jednake 500 m², zakupnina za prvih 50 m² obračunava se u punom iznosu, a za drugih 150 m² korisne površine zakupnina se umanjuje za 25%, a za narednih 300 m² zakupnina se umanjuje za 50%, a za razliku korisne površine preko 500 m² zakupnina se umanjuje za 70%.
Važan je i CPI
Člankom 7. Pravilnika je propisano da će se ‘visina mjesečne zakupnine za poslovni prostor usklađivati na godišnjoj razini korištenjem Indeksa potrošačkih cijena (dalje u tekstu: CPI), za cijelo vrijeme trajanja ugovora o zakupu, ukoliko CPI na godišnjoj razini bude veći od + 2%.’ Dalje stoji kako ‘smanjenje CPI neće imati za posljedicu smanjenje ugovorene zakupnine, a promjena visine zakupnine utvrđuje se od prvog dana u mjesecu koji slijedi iza objave CPI za prethodnu kalendarsku godinu’.
Početni iznos ovisi i o djelatnosti
Radi određivanja početnog iznosa visine mjesečne zakupnine po m², a u svezi djelatnosti koja se u poslovnom prostoru pretežito obavlja, određuju se grupe djelatnosti:
Skupina A: djelatnosti pripreme i usluživanja hrane i pića, caffe barovi, noćni barovi, noćni klubovi, disco barovi i disco clubovi, trgovina na malo ostalom robom, trgovina na malo odjećom, trgovina na malo kozmetičkim i toaletnim proizvodima, trgovina na malo satovima i nakitom, ostala trgovina na malo novom robom, financijske uslužne djelatnosti i novčarsko posredovanje, proizvodnja nakita, imitacije nakita (bižuterije) i srodnih proizvoda, putničke agencije, organizatori putovanja (turoperatori) i ostale rezervacijske usluge te djelatnosti povezane s njima, mjenjački poslovi, lutrijske igre.
Skupina B: trgovina na malo u nespecijaliziranim prodavaonicama, pretežito hranom i pićima i duhanskim proizvodima, ostala trgovina na malo u nespecijaliziranim prodavaonicama, trgovina na malo proizvodima za kulturu i rekreaciju, trgovina na malo obućom i proizvodima od kože, trgovina na malo kruhom, pecivom…, fotografske djelatnosti, prevoditeljske djelatnosti…, specijalizirane uredske pomoćne djelatnosti; djelatnost elektroničkih komunikacijskih mreža i usluga.
Skupina C: trgovina na malo ostalom opremom za kućanstvo, trgovina na malo tekstilom, trgovina na malo rabljenom robom, trgovina na malo sportskom opremom, trgovina na malo cvijećem…, kućnim ljubimcima…, trgovina na malo knjigama, trgovina na malo novinama, itd.
Skupina D: popravak predmeta za osobnu uporabu i kućanstvo, popravak obuće i proizvoda od kože, satova i nakita i ostalih predmeta za osobnu uporabu i kućanstvo, itd.