Neće samo novi iznajmljivači morati ishodovati suglasnost od suvlasnika zgrada u kojima se nalazi stan koji žele izdavati turistima, već i ‘stari’. Tako da svi koji su ‘grunuli’ na nadležni ured pribaviti rješenje o kategorizaciji kako ne bi bili obuhvaćeni novim zakonima koji stupaju na snagu 1. siječnja 2025. godine samo su si uspjeli ‘kupiti’ još 5 godina izdavanja bez tih suglasnosti. Podsjetimo, traži se 80 posto suglasnosti svih stanara u zgradi te 100 posto suglasnosti prvih susjeda, što će mnogima nesumnjivo biti vrlo teško, odnosno nemoguće pribaviti. Tijekom javne rasprave o Nacrtu Zakona o izmjenama zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, za koji je prošlo javno savjetovanje te će najizvjesnije u ovom obliku stupiti na snagu 1.1.2025., najviše je kritika upućeno upravo na račun ove, po mnogima neustavne odredbe. Dok brojni stručnjaci i građani oštro kritiziraju ovu, po njima retroaktivnu primjenu zakona, ministar turizma i sporta Tonči Glavina kategoričan je: ‘Nema retroaktivnosti jer ništa ne zabranjujemo, mi samo kažemo da imate vremenski rok prilagodbe koji je dugo napravljen, pet godina vremena ne da se ne možete baviti tim poslom nego da imate pet godina da vam susjedi daju suglasnost.’ Njegovo obrazloženje zapravo je u potpunoj suprotnosti sa službenim obrazloženjem zakonskog prijedloga gdje se ne negira retroaktivnost, štoviše nalazi joj se opravdanje i to u čl. 90. st. 5. Ustava koji ‘predviđa odstupanje od ustavnog načela izraženog u st. 4.istog članka i to na način da je propisano da samo pojedine odredbe zakona mogu imati povratno djelovanje.’ U obrazloženju se nadalje vladajući pozivaju i na ‘dosadašnju praksu Ustavnog suda, interes javnosti te načelo razmjernosti s ciljem otklanjanja negativnih utjecaja kratkoročnog najma u zgradama, koji cilj nije moguće na drugi način ostvariti’…
Je li ovdje riječ o retroaktivnoj primjeni zakona i ako jest, je li ona opravdana odnosno pravno utemeljena ili je pak protuustavna – pitali smo dubrovačkog odvjetnika Dina Hadžiomerovića. S njim smo se konzultirali i u pogledu dileme je li ovaj zakonski prijedlog udar na nepovredivost privatnog vlasnistva i tržišnu slobodu, koji spadaju među temeljne vrijednosti našeg ustavno-pravnog poretka ili pak ne?
Nisu ispunjeni kriteriji!
—Ustav sadrži odredbu o zaštiti vlasništva kao ustavnog prava, ali onda odmah predviđa i mogućnost ograničavanja tog prava i to u člancima 48. i 50. Ono što je problem je što je Ustav propisao i kriterij za takvo ograničenje. Naime, u članku 48. se navodi da vlasništvo mora doprinositi općem dobru, a u članku 50. da se vlasništvo može ograničiti ili oduzeti u interesu Republike Hrvatske, a da se poduzetnička sloboda i vlasnička prava mogu ograničiti zakonom iznimno, i to samo radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske, prirode, ljudskog okoliša i zdravlja ljudi. Na Ustavnom sudu je da ocijeni jesu li ti kriteriji ispunjeni, odnosno ugrožava li prekomjerno davanje nekretnina u kratkoročni najam interese i sigurnost Republike Hrvatske, prirode, ljudskog okoliša i zdravlja ljudi. Posebno treba ocijeniti jesu li ispunjeni kriteriji da se vlasnička prava mogu ograničiti zakonom i iznimno, kako propisuje Ustav. Pri tome stupanj ugroze treba biti takav da opravdava iznimnost, a uvjeti i opseg ograničenja treba biti jasno zakonom određen. S obzirom da ovdje uvjeti i ograničenja ovise o volji trećih osoba, koje osobe nisu dužne niti braniti niti obrazlagati taj svoj iskaz volje, nego jednostavno mogu, i to prešutno, nečinjenjem, uložiti veto na nečiju poduzetničku djelatnost, pitanje je jesu li su uvjeti određeni Zakonom ili je zakon prepustio prava pojedinca samovolji susjeda. Meni se čini da nisu ispunjeni ti kriteriji, posebno ne kod iznajmljivanja stanova u zgradama, ali to je samo moja ocjena – rekao nam je Hadžiomerović koji kaže kako je slično sa samim pitanjem retroaktivnosti.
Neprimjereno iz 3 razloga…
— Ministar je očigledno ovakvo rješenje, s prilagodbom, prepisao iz nekih drugih propisa putem kojih su uvedeni noviteti u uvjete poslovanja, na primjer Zabrane pušenja u ugostiteljskim objektima, mada je ovdje to, ponovno po mom osobnom mišljenju, neprimjereno iz tri razloga. Najprije, ovdje se ipak zadire dublje u prava građanina i poduzetnika da raspolaže svojom imovinom kako želi. Konkretno, kod zabrane pušenja se ipak radilo o zdravlju ljudi, što je preduvjet propisan člankom 50 Ustava. I konačno, nikada do sada taj odnos prilagodbe, najčešće tehničkim, izmijenjenim uvjetima poslovanja nije ovisio o dobroj volji, pa čak i hiru neke treće osobe, kao što je susjed, nego o objektivnim okolnostima koje su bile mjerljive i lako utvrdive: atestima, uzimanjem uzoraka, očevidom inspektora i njegovim zapisnikom i slično. Osobno smatram da je propisivanje suglasnosti susjeda kao uvjeta za stjecanje ili gubitak bilo kojeg prava vrlo sporno te otvara prostor ucjenama, iznudama i slično. Posebno se to odnosi na prava koja su već stečena, a koja se sada, uz doduše prilično dug rok prilagodbe, ograničavaju i/ili ukidaju temeljem hira neke treće osobe – pojasnio nam je Hadžiomerović napominjući da su slična rješenja prije postojala kod gradnje.
—Dakle tražila se suglasnost susjeda, ali se kasnije od toga odustalo, odnosno uloga susjeda kod izdavanja dozvole za gradnju novog objekta je bitno smanjena, pa se sada susjed može očitovati i iznijeti eventualne prigovore na projekt, ali svakako nema nikakvo pravo veta na izgradnju – zaključio je Hadžiomerović.
Vladajući tvrde kako se ‘pri oblikovanju navedenih odredbi posebno vodilo računa o zaštiti Ustavom Republike Hrvatske zaštićenih prava te razmjernosti između propisanih mjera i cilja koji se nastoji postići’. Očigledno naš se sugovornik, odvjetnik, ne slaže s navedenim. Ne slažu se mnogi, a svoja su mišljenja argumentirali kako je već rečeno tijekom javne rasprave. U idućem razdoblju ostaje za vidjeti hoće li se ti argumenti uvažiti ili će 1. srpnja 2025. na snagu stupiti po mišljenju mnogih jedan neustavan, nepošten pravni akt koji će mnogima neopravdano nanijeti veliku štetu.
Ključno je zapravo pitanje ono što Hadžiomerović podcrtava kao ‘ograničavanje i/ili ukidanje prava građana temeljem hira neke treće osobe’, konkretno susjeda. Zašto se odabralo taj način koji je krajnje neobjektivan i nepošten, jer će primjerice odlično uređen poslovni apartman u stambeno-poslovnoj zgradi, kupljen za tu namjenu, zbog uskrate suglasnosti samo jednog susjeda, onoga s kojim direktno graniči, nestati s tržišta. Istovremeno, tamo gdje susjedi daju suglasnost jer su eto u dobrim odnosima ili ih daju po principu ‘ja tebi-ti meni’, na tržištu će ostati neka ‘rupa’, prenamijenjena garaža. Zar nije logičniji i adekvatniji način rješavanja problema stihijske apartmanizacije bio ‘uhvatiti’ se Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine ostali ugostiteljski objekti za smještaj te ga nadopuniti, srediti na način da se minimalni uvjeti za svaku pojedinu kategoriju objekata za turistički najam ‘pojačaju’. I na taj način, što se reče, riješile bi se ‘dvije muhe jednim udarcem’. Odnosno, zaustavio bi se taj eksponencijalni rast broja kojekakvih smještaja na turističkom tržištu koji nam na koncu narušavaju ugled i kao turističkoj destinaciji jer nisu na reprezentativnoj razini, naročito za jedan Dubrovnik. Isto tako objekti koji ne udovoljavaju propisanim uvjetima eliminirali bi se s turističkog tržišta. I jedni i drugi najizglednije postali bi dostupni za dugoročni najam, što je vladajućima kako navode temeljni cilj ovog ‘projekta’. A kriterij bi, za razliku od ovog predloženog koji počiva na hirovima i interesima susjeda, bio objektivan.
SPORNI ČLANAK 17. ZAKONA
Bez suglasnosti rješenja se ukidaju!
Članak 17. Nacrta Zakona o izmjenama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti glasi:
(1)Ugostitelji i iznajmljivači koji na dan stupanja na snagu ovoga Zakona obavljaju ugostiteljsku djelatnost, odnosno pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu za objekt u zgradi, i osobe koje do dana stupanja na snagu ovoga zakona podnesu zahtjev i ishode rješenje o obavljanju ugostiteljske djelatnosti odnosno odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu sukladno odredbama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti (’Narodne novine’, br. 85/15., 121/16., 99/18., 25/19., 98/19., 32/20., 42/20. i 126/21.), dužni su pribaviti prethodnu suglasnost iz članaka 2. i 6. ovoga Zakona u roku od pet godina od stupanja na snagu ovoga Zakona.
(2) Rješenja o obavljanju ugostiteljske djelatnosti odnosno odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu izdana sukladno posebnom propisu kojim se uređuje ugostiteljstvo pravnim i fizičkim osobama za stanove u zgradama, za koje u ostavljenom roku nije pribavljena prethodna suglasnost iz članaka 2. i 6. ovoga Zakona ukidaju se po sili zakona istekom roka iz stavka 1. ovoga članka.