Izglasavanjem UPU-a ŠRC-a s golf igralištem i turističkim naseljem Bosanka sjever i Bosanka jug krajem srpnja, gradski vijećnici dali su zeleno svjetlo projektu koji bi, prema svim procjenama, trebao značajno utjecati na budućnost Grada. Kritike na donošenje UPU-a ni nakon njegovog izglasavanja ne jenjavaju, a razni stavovi za i protiv projekta čuju se i izvan granica Grada Dubrovnika.
Tako diplomirani inženjer građevinarstva te stalni sudski vještak za graditeljstvo Vladimir Krtalić, koji je obnašao i dužnost pomoćnika te zamjenika ministra u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja, temeljem svog dugogodišnjeg iskustva u graditeljstvu iznosi cijeli niz argumenata tvrdeći kako naziv UPU-a ŠRC-a s golf igralištem na Srđu potpuno promašuje svoj mogući budući sadržaj.
U čemu prepoznavate razliku u nazivu UPU i njegovom sadržaju?
– Prema mojim podacima, a koji su uobičajeni u svijetu, golf s osamnaest rupa gradi se na površini od 60 do 80 hektara, a s devet rupa na 30 do 40 hektara, pa bi za ta golf igrališta na Srđu bilo potrebno negdje oko 100 do 120 hektara. Koliko sam pročitao, na Srđu je planiran na površini od 250 hektara za dva golf terena. Dakle, dvaput je veća planirana površina od potrebne. Prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji, 'izdvojena građevinska područja izvan naselja sportske namjene mogu se planirati na predjelima manje prirodne i krajobrazne vrijednosti tako da ukupna tlocrtna bruto površina zatvorenih i natkrivenih građevina može iznositi najviše 10 posto sportskih sadržaja', što bi bilo 12 hektara, a ne 26 hektara, kako je UPU-om uređeno.
Što ulazi u imovinu golfa?
U pitanje dovodite i procjenu tržišne vrijednosti golf igrališta?
– U imovinu se ne bi trebali uračunavati zgrade koje nisu u funkciji golfa – hotel, vile i kuće za odmor. Hotel sa 150 soba i 5 zvjezdica bio bi objekt koji se samostalno financira iz svojih prihoda i nema veze s golfom. S druge strane, pojam kuće za odmor kod nas nije do kraja definiran. Prema njemačkim propisima, na primjer, ako su to kuće za odmor, i u funkciji su turizma, onda te kuće koriste različite osobe, na određeno vrijeme uz novčanu naknadu. Nisu dio projekta golfa i ne mogu ući u ukupnu vrijednost tog projekta. Ostaje pitanje što ulazi u projekt.
Što se može zaključiti usporedbom strukture projekta predviđene planom i one kako bi trebala zapravo izgledati u budućnosti?
– U golf igralište idu tereni s 18 i 9 polja, vježbalište, jezera, golfska kuća, po jedna za svaki teren, servis za golf, dva pripadajuća ugostiteljska objekta. To sve ulazi u imovinu. Sve ostalo, od hotela do vila, odnosno kuća za odmor, ne ulazi u imovinu golf igrališta. UPU-om planirane su građevine turističkog smještaja odnosno vile maksimalnog kapaciteta 1050 kreveta, a maksimalan broj vila iznosi 240, odnosno 4,40 kreveta po vili. UPU-uom je planirana površina građevinskog zemljišta za građenje vila 264.933 metara četvornih, a ukupna bruto razvijena površina vila otprilike 0,60 x 264.933 metara četvornih, što iznosi ukupno 158.960 metara četvornih, odnosno 662 metra četvorna po vili, odnosno 150 metara četvornih po krevetu. Postavlja se pitanje, je li realno planirana bruto površina od 150 metara četvornih po krevetu?
Kuće za odmor zapravo neće biti objekti za iznajmljivanje, već je praktički riječ o vikendicama, koje vlasnici koriste samo za svoje potrebe?
– Tako je. Slijedom toga postavlja se pitanje je li takvo vikend naselje u interesu grada Dubrovnika? Umjesto da se gradi naselje namijenjeno turistima, kao turističko-gospodarska djelatnost. Hotel je, s druge strane, poseban biznis koji također nema veze s golfom. On je sam za sebe gospodarski subjekt. Iz svega što sam naveo može se zaključiti kako službeni naziv UPU-a zapravo ne odgovara činjeničnom stanju jer je riječ o gradnji vila i hotela, koji predstavljaju oko 90 posto ulaganja. Tek 10 posto je možda namijenjeno za golf igralište i športsko-rekreacijski centar.
'Čudnih' 800 milijuna
U svojim istupima kao standard često navodite primjer zapadne Europe, točnije Njemačke. Kakvi su standardi po pitanju vrijednosti gradnje golf terena?
– Gradnja jednog golf igrališta u Njemačkoj se procjenjuje na 5 do 10 milijuna eura. Projekt na Srđu se procjenjuje na 800 milijuna eura, što je malo čudno. Najjednostavniji golf teren košta pet milijuna eura, a za 10 milijuna eura možete imati terene koji su posebno oblikovani za vrhunska natjecanja. Sve skupa, dva terena bi trebala koštati oko 15 milijuna eura. Nadalje, cijena zemljišta po kvadratnom metru ne bi trebala prelaziti 4 do 5 eura, pa na 120 hektara to iznosi oko 6 milijuna eura. Naravno, sve pod uvjetom da se zemljište kupuje, a u ovom se slučaju daje velik dio zemljišta u zakupu na duže vremensko razdoblje pa je i trošak manji.
U svojim radovima ističete problem pravnih propisa u Republici Hrvatskoj kojima se uređuje problem prostornog planiranja i gradnje.
– Hrvatskim Zakonom o prostornom uređenju i gradnji nije propisano da jedinica lokalne samouprave mora donijeti program razvoja za razdoblje od 10 do 15 godina. Jedinice lokalne samouprave naručuju prostorne planove, a bez programa razvoja, a koji bi trebao biti projektni zadatak za izradu svih tih planova. Ono što planeri zacrtaju, a lokalna samouprava donese, to predstavlja javnopravni dokument, koji je obvezatan za sva buduća ulaganja. Ostaje pitanje želi li Dubrovnik sačuvati svoju svjetski poznatu turističku destinaciju i zaista izgraditi na Srđu golf igralište s primjerenim ulaganjem, koji će znatno povećati ponudu turističkih sadržaja ili će ga pretvoriti u prostor za kuće za odmor koje će biti u funkciji turističke djelatnosti ili vikend naselje?